Tilgung, Eigenkapital, Zinsbindung: Wie sieht die optimale Baufinanzierung aus?

So oder so ähnlich könnte die optimale Baufinanzierung aussehen. Allerdings: Die monatliche Rate für diesen Muster-Kredit dürfte relativ hoch sein und 20 Prozent Eigenkapital können die Wenigsten aus ihren Sparstrümpfen schütteln. Ozan Yaprak, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Königs Wusterhausen, gibt einen Überblick über aktuelle Empfehlungen und erklärt, was darüber hinaus möglich ist.

Wer höher tilgt, ist schneller durch

Den Tilgungssatz können Kreditnehmer selbst festlegen und damit auch die Höhe der monatlichen Rate bestimmen. Je höher die Tilgung, desto höher ist zwar die Rate, desto schneller schrumpft allerdings auch die Restschuld. Kreditnehmer zahlen also insgesamt weniger Zinsen und sind schneller schuldenfrei. 

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht, wie groß der Einfluss verschiedener Tilgungssätze auf die Finanzierungsdauer ist: Ein Bauherr nimmt ein Darlehen von 140.000 Euro zu einem Sollzinssatz von 1,9 Prozent mit einer 15-jährigen Zinsbindung auf. Wählt er eine Tilgung von einem Prozent, hat er seinen Kredit erst nach über 56 Jahren abgezahlt. Bei einer Tilgung von zwei Prozent ist er bereits nach rund 35 Jahren schuldenfrei. Ein Prozent mehr Tilgung bedeutet für die Finanzierungsdauer also einen immensen Unterschied von fast 21 Jahren. Bei einer zwei Prozent höheren Tilgung sind es sogar 31 Jahre.

Annahmen: Objektwert 180.000 EUR, Darlehensbetrag 140.000 EUR, Zinsbindung 15 Jahre, fester Sollzins 1,9%.

Gerade während der derzeitigen Niedrigzinslage ist eine Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent ratsam. Denn: Kreditnehmer, die jetzt eine hohe Tilgung wählen, sind für eine Anschlussfinanzierung bestens gerüstet. Aufgrund der hohen Tilgung ist ihre Restschuld geringer als bei einer niedrigen Tilgung – und etwaige Zinserhöhungen fallen somit weniger ins Gewicht.

Eigenheim ohne Eigenkapital?

Muss der Wunsch nach einem Eigenheim unerfüllt bleiben, weil kein eigenes Geld vorhanden ist? Nein, unter bestimmten Voraussetzungen ist die Baufinanzierung mittlerweile auch ohne Eigenkapital möglich. Die aktuell niedrigen Bauzinsen schaffen günstige Bedingungen für den Immobilienkauf ohne Eigenmittel. Dennoch bringt diese Form der Finanzierung auch Nachteile mit sich: Sie dauert länger und kostet mehr. Um diesen Nachteilen gelassen entgegen treten zu können, sollte ein Kaufinteressent über ein sehr hohes, gesichertes Einkommen verfügen. Die wichtigste Voraussetzung für die Finanzierung ohne Eigenkapital ist eine überdurchschnittlich gute Bonität in Form eines tadellosen Schufa-Scores.

Jeder Baufinanzierer sollte daher in jedem Fall vorher seine Sparstrümpfe prüfen. Banken belohnen mehr Eigenkapital mit niedrigeren Zinsen und das Darlehen kann dadurch erheblich preiswerter werden. Die folgende Beispielrechnung zeigt, wie groß die Ersparnis durch zusätzlich eingebrachtes Vermögen ist.

Kaufpreis: 300.000 Euro; Tilgung 3 Prozent; 15 Jahre Zinsbindung; Stand Dezember 2018.

Zinsbindung: Länger ist besser

Eine lange Zinsbindungsdauer ist für viele Bauherren heute die bessere Alternative. Diese gibt ihnen die Möglichkeit, sich für 20 oder 30 Jahre den günstigen Zinssatz von heute zu sichern und das Zinsänderungsrisiko zu minimieren.

Eine weitere Möglichkeit, sich Zinsen für die Zukunft zu sichern, ist der klassische Bausparvertrag. Dieser ist eine Kombination aus Sparplan und Baukredit: In der Ansparphase spart der Bausparer zwischen 25 und 50 Prozent der Bausparsumme an. Den Rest dieser Summe erhält er dann als Darlehen ausgezahlt. Das Gute daran: Der zu Beginn vereinbarte Zinssatz gilt über die gesamte Vertragslaufzeit und damit auch für das spätere Darlehen. Dadurch funktioniert der Bausparvertrag wie eine Versicherung gegen steigende Zinsen.  

Vergleichen lohnt sich

Jede Bank kalkuliert unterschiedlich. Und je nachdem, wie die einzelnen Baufinanzierungsparameter wie Darlehenshöhe, Eigenkapital, Zinsbindung und Tilgung im individuellen Fall aussehen, hat mal die eine, mal die andere die beste Lösung. Auch bei einer Baufinanzierung gilt daher: Vergleichen lohnt sich. Wer nicht selbst von Bank zu Bank laufen möchte, kann sich an ungebundene Vermittler wie Dr. Klein Privatkunden AG wenden. Sie nehmen Interessenten die Wege ab, vergleichen aktuelle Angebote hunderter Bankpartner und finden so die optimale Baufinanzierung für die eigene Situation.

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_{Bei diesem Text und Tool handelt es sich um einen Gastbeitrag unseres Kooperationspartners Dr. Klein Privatkunden AG.}