Immobilien als Wertanlage – Worauf ist bei der Spekulationssteuer zu achten?

Wer ein Haus verkauft, der muss unter anderem die sogenannte Spekulationssteuer abführen. Wir möchten Ihnen in diesem Beitrag verraten, worum es sich bei dieser Steuer genau handelt und wie Hausverkäufer diese umgehen können.

Was genau ist die Spekulationssteuer?

Bei der Spekulationssteuer handelt es sich um eine Steuer, die auf Gewinne aus Privatverkäufen erhoben wird. Diese fällt zumeist bei dem Verkauf einer Immobilie an, doch nicht immer. Denn sofern zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer Immobilie genügend Zeit liegt, wird die sogenannte Spekulationsfrist überschritten, sodass in der Folge keine Steuern auf den erzielten Gewinn erhoben werden. Im Folgenden erfahren Sie, in welchen Fällen die Spekulationssteuer erhoben wird und wie Sie bei einem Steuer Hausverkauf bares Geld sparen können.

Wann fällt sie an?

Die Spekulationssteuer fällt immer an, sofern man eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkauft und dabei einen Gewinn erzielt. Bei dem Verkauf von einer Immobilie, die sich länger als zehn Jahre in dem eigenen Besitz befindet und anschließend verkauft wird, fällt die Steuer dagegen nicht an.

Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Um die Höhe der Spekulationssteuer zu berechnen, muss als Erstes der Gewinn berechnet werden. Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen den Erwerbskosten und dem Verkaufserlös. Die Formel zur Berechnung der Spekulationssteuer lautet:

Gewinn = (Veräußerungserlös + Absetzung für Abnutzung – Veräußerungskosten) – (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Aufwendungen)

Was ist die Spekulationsfrist?

Durch die Spekulationsfrist wird der Zeitraum angegeben, in dem die Spekulationssteuer im Anschluss an den Verkauf einer Immobilie gezahlt werden muss. Ausschlaggebend ist in diesem Fall immer der Zeitraum zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer Immobilie und es ist wichtig zu unterscheiden, ob eine Immobilie selbst genutzt wird oder vermietet ist.

Bei dem Verkauf einer Immobilie beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre und diese beginnt mit der Unterschrift des Kaufvertrags.

Wird die Immobilie im Anschluss an den Kauf selbst genutzt, so verkürzt sich die Frist, wodurch diese bereits nach drei Jahren verkauft werden kann, ohne dass die Spekulationssteuer erhoben wird.

Bei dem Verkauf einer vermieteten Immobilie wird die Spekulationssteuer dagegen selbst dann erhoben, wenn die Immobilie einen einzigen Tag vor Ablauf der zehnjährigen Frist verkauft wurde.

Dafür spielt es im Anschluss an den Ablauf der Spekulationsfrist keine Rolle, ob eine Immobilie selbst genutzt oder vermietet ist, da der Gewinn aus einem Verkauf in jedem Fall steuerfrei bleibt.

Gibt es Sonderfälle?

• Selbstgenutzte Immobilie: Wer eine Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkaufen möchte, der muss keine Spekulationssteuer abführen. Das ist auch dann der Fall, sofern die Immobilie zunächst vermietet war und im Anschluss daran mindestens für zwei volle Jahre sowie in dem Jahr des Verkaufs selbst genutzt wurde.
• Teilweise selbstgenutzte Immobilie: Im Fall einer teilweise selbstgenutzten Immobilie wird die Spekulationssteuer nur anteilig berechnet. Nutzt man beispielsweise 60 Prozent der Wohnfläche einer Immobilie selbst, so müssen bei einem Verkauf nur die 40 Prozent der Wohnfläche versteuert werden, die nicht selbst bewohnt werden. Bei einem Gewinn in Höhe von 100 000 Euro müssten somit lediglich 40 000 Euro versteuert werden.
• Geerbte / geschenkte Immobilie: Bekommt man eine Immobilie vererbt, so muss nicht immer eine zehnjährige Spekulationsfrist eingehalten werden. Denn entscheidend dafür ist in diesem Fall das Datum, an dem der vorherige Besitzer die Immobilie gekauft hat. Das liegt daran, dass man als Erbe nicht der Käufer, sondern ein Rechtsnachfolger ist. Wurde der Kaufvertrag für eine Immobilie somit fünf Jahre vor dem Erbe oder der Schenkung abgeschlossen, so muss die Immobilie in der Folge weitere fünf Jahre gehalten werden, eher diese verkauft werden kann. Denn andernfalls erhält man lediglich den Gewinn aus dem Verkauf des zu versteuernden Einkommens. Liegt das Kaufdatum dagegen mehr als zehn Jahre zurück, dann kann die Immobilie direkt im Anschluss an die Rechtsnachfolge steuerfrei verkauft werden.
• Ferienimmobilie: Wer eine Ferienimmobilie verkaufen möchte, die im dritten Jahr nach dem Kauf selbst genutzt wurde, dann gilt die zehnjährige Spekulationsfrist nicht. Wir die Immobilie dagegen fremdgenutzt, dann gilt auch in diesem Fall die zehnjährige Frist. Wer die Ferienwohnung in diesem Fall vor Ablauf dieser Frist verkaufen möchte, dem bleibt nichts anderes übrig, als die Fremdnutzung zu beenden und die Wohnung für drei Jahre selbst zu nutzen, bevor diese verkauft werden kann.
• Verkauf mit Verlust: Wird eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit einem Verlust verkauft, so kann dieser steuerlich geltend gemacht werden. Zu diesem Zweck wird der Verlust mit anderen Veräußerungsgewinnen verrechnet. Sind keine anderen Veräußerungsgewinne vorhanden, so können die Verluste im Rahmen eines unbegrenzten Verlustvortrags in die Zukunft übertragen werden. In diesem Fall wird die Steuer erst dann verrechnet, sofern man zu einem späteren Zeitpunkt eine andere Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit einem Gewinn verkauft.

Wie kann man die Spekulationssteuer umgehen?

Um die Spekulationssteuer zu umgehen und in der Folge somit keine Steuern bei dem Verkauf der eigenen Immobilie abzuführen, muss man entweder zehn Jahre warten oder diese für mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf selbst bewohnen. Zudem kann man sich Kosten für Modernisierungen oder Maklergebühren auf den Kaufpreis anrechnen lassen. Als Grundlage für die Berechnung der First dient das Datum der Beurkundung in den entsprechenden Kaufverträgen.