Was Verbraucher nicht unterschreiben sollten:
Bauträger gehören zu den wichtigen Vertragspartnern am Bau, mit denen Verbraucher gemeinsam den Weg zum Wohneigentum gehen – gleich ob eigenes Haus oder Eigentumswohnung. Als Entscheidung dafür führen Bauinteressenten oft an, dass sie eine Komplettleistung aus einer Hand bekommen. Auch das Grundstück bringt der Bauträger mit. Die oft komplizierte und aufwändige Grundstückssuche entfällt somit. Verträge mit Bauträgern weisen aber auch markante Besonderheiten auf. Es wird auf einem Grundstück gebaut, das dem Bauträger gehört. Er tritt als Bauherr auf – seine Vertragspartner sind eher in der Rolle eines Erwerbers. Der Erwerber zahlt Abschlagszahlungen auf den Vertragspreis, obwohl der Eigentumsübergang erst mit Fertigstellung des Objektes und vollständiger Zahlung erfolgt. Die sehr umfangreichen und für Laien oft schwer zu überschauenden Verträge bedürfen der notariellen Beurkundung. Die wesentlichen Vertragsinhalte, alle Absprachen der Parteien und die Baubeschreibung sind vom Notar in der Urkunde zu erfassen. Der gesamte Vertrag nebst Anlagen muss bei Beurkundung auf dem aktuellen Stand der Verhandlungen und die Baubeschreibung aus technischer Sicht auf Vollständigkeit überprüft sein.
Rechtsanwalt Mario van Suntum, Vertrauensanwalt des BSB, verweist auf ausgewählte verbraucherfeindliche bzw. unwirksame Regelungen, die in einer Vielzahl von Bauträgerverträgen zu finden sind.
Einseitige Leistungsänderungsrechte für den Bauträger
In nahezu jedem Bauträgervertrag behält sich der Bauträger vor, die versprochene Leistung unter bestimmten Bedingungen einseitig zu ändern oder von ihr abzuweichen. Derartige einseitige Änderungsrechte sind nur wirksam, wenn dies dem Vertragspartner zumutbar ist. Die triftigen Gründe für die einseitige Änderung müssen in der Klausel selbst detailliert dargestellt sein. Ohne diese detaillierten Angaben ist die Regelung zur einseitigen Änderung unwirksam.
Sicherheit für Erwerber bei Erschließungs- und Anschlusskosten
Häufig sind die Erschließungs- und Anschlusskosten im Bauträgervertrag nicht gesondert ausgewiesen. Sie sind dann Teil der 1. Rate (Grundstücksrate), die der Erwerber zahlen muss. Häufig hat der Bauträger die Erschließungskosten aber zum Zeitpunkt der Zahlung durch den Erwerber noch nicht vollständig an den Erschließungsträger bezahlt. Damit erbringt der Verbraucher eine Vorleistung. Zahlt der Bauträger zum Beispiel aufgrund Insolvenz nicht an den Erschließungsträger, bleibt der Erwerber diesem gegenüber öffentlich-rechtlich als Grundstückseigentümer bzw. Eigentümer der Wohnung zur Zahlung verpflichtet. Im Fall der Insolvenz des Bauträgers läuft der Erwerber deshalb Gefahr, dass er die Erschließungskosten an den Erschließungsträger nochmals zahlen muss, obwohl er den entsprechenden wirtschaftlichen Wert mit dem Kaufpreis bereits an den Bauträger geleistet hat. Dieses Vorleistungsrisiko des Verbrauchers hat der Notar durch eine angemessene Vertragsgestaltung zu vermeiden. Sind im Bauträgervertrag keine entsprechenden Sicherheiten zugunsten des Erwerbers vorgesehen, ist dies nachzuholen.
Berücksichtigung der gesetzlichen Vertragserfüllungssicherheit
Was viele nicht wissen: Verbraucher haben bei der ersten Abschlagszahlung einen gesetzlichen Anspruch auf eine Vertragserfüllungssicherheit in Höhe von 5% der Gesamtvergütung. Die Klausel, die die Fälligkeit und die Höhe von Abschlagszahlungen regelt, muss die gesetzlich verbriefte Vertragserfüllungssicherheit zugunsten des Verbrauchers berücksichtigen. Ansonsten ist der gesamte Ratenzahlungsplan unwirksam, da der Verbraucher bei einer solchen Vertragsgestaltung davon abgehalten wird, sein gesetzlich normiertes Recht auf Sicherheitsleistung geltend zu machen. Ist die gesetzliche Vertragserfüllungssicherheit im Ratenzahlungsplan nicht berücksichtigt, sollte der Erwerber dies aus Gründen der Transparenz und Rechtssicherheit nachfordern.
Übergabe nur bei vollständiger Zahlung
Im Bauträgervertrag wird die Übergabe des Objektes häufig davon abhängig gemacht, dass der Vertragspartner alle bis zum Übergabetag fällig gewordenen Zahlungen einschließlich der Zahlungen für Sonderwünsche nebst Zinsen erbringt. Eine derartige Regelung braucht der Erwerber nicht zu akzeptieren. Nach den bindenden Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist die Übergabe lediglich von der Bezahlung der Bezugsfertigkeitsrate abhängig.
Fiktive oder frühzeitige Abnahmen
Häufig sind in Bauträgerverträgen Regelungen enthalten, die eine Abnahme durch den Verbraucher fingieren oder ihn schon vor der vollständigen Fertigstellung zur Abnahme zwingen. Derartige Regelungen sind unwirksam. Mit der Abnahme bescheinigt der Erwerber, dass das Bauvorhaben vertragsgemäß erstellt ist. Bei vorhandenen wesentlichen Mängeln muss der Erwerber keine Abnahme erklären.
Sonderwünsche
Ist im Bauträgervertrag geregelt, dass der Bauträger nach Vereinbarung der Parteien auch nachträgliche Sonderwünsche des Vertragspartners ausführt, sollte im Bauträgervertrag bereits die Auflassung erklärt sein. Dann kann die Sonderwunschvereinbarung auch ohne Notar abgeschlossen werden. Andernfalls sind die nachträglichen Sonderwunschvereinbarungen beurkundungspflichtig. Die Vergütung für die Sonderwünsche kann der Bauträger nicht neben dem Ratenzahlungsplan verlangen. Vielmehr muss der gesamte Zahlungsplan neu berechnet und die Vergütung für die Sonderwünsche auf die einzelnen in der MaBV vorgeschriebenen Raten und Prozentsätze verteilt werden.
Expertenrat für Verträge mit Bauträgern
Verbraucher sollten den Entwurf des Bauträgervertrages von qualifizierten Fachleuten inhaltlich prüfen lassen. Der Bauherren-Schutzbund e. V. bietet dazu allen Mitgliedern Teamarbeit: Der Bauherrenberater prüft den Bauträgervertrag aus technischer und der Vertrauensanwalt aus rechtlicher Sicht.
Weitere Informationen für Interessenten
Aktuelle Studie:
„Verbraucherfeindliche Klauseln in Bauträgerverträgen“
Analyse des Bauherren-Schutzbund e.V.
www.bsb-ev.de
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