Arglist beim Immobilienverkauf

Bereits in der Ausgabe des Immobilienjournals im Mai 2013 war Arglist beim Immobilienverkauf Gegenstand.

In einem jüngst veröffentlichten Urteil des OLG Brandenburg vom 14.11.2013 – 5 U 6/11 – war die diesbezügliche Problematik wieder einmal Thema. Immobilienkaufverträge über Grundstücke oder Bestandsimmobilien beinhalten fast immer einen Sachmängelgewährleistungsausschluss. Das bedeutet, dass das Haus oder das Grundstück mit einer Klausel

gekauft wie gesehen

unter Ausschluss jeglicher Gewährleistungsansprüche verkauft wird.

Der Erwerber hat bei solchen Klauseln im Nachhinein kaum Chancen, Ansprüche wegen Mangelhaftigkeit der Kaufsache geltend zu machen.

Der Verkäufer kann sich auf den kaufvertraglichen Gewährleistungsausschluss aber jedenfalls dann nicht berufen, wenn er einen Mangel an der Kaufsache arglistig verschwiegen hat, vgl. § 444 BGB.

Kein Gewährleistungsausschluss bei Arglist!

Ein arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei ausreichend ist, dass die den Fehler begründenden Umstände gekannt oder für möglich gehalten werden. Ob diese Umstände vom Verkäufer rechtlich zutreffend als Sachmangel im Sinne des Gesetzes qualifiziert werden, spielt keine Rolle. Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren die Messlatte für eine solche Arglist bei Immobilienkaufverträgen deutlich tiefer angesetzt.

In dem vom OLG Brandenburg entschiedenen Rechtsstreit ließen die Verkäufer das Einfamilienhaus errichten. Nach Fertigstellung rügten sie gegenüber dem ausführenden Bauunternehmen eine fehlerhafte Kellerabdichtung. Entsprechende fachgerechte Nachbesserungen blieben aus.

Vom Feuchtigkeitseintritt und ihren Mängelrügen teilten die Verkäufer dem Käufer nichts mit. Vielmehr äußerten sie auf Nachfrage des Käufers, dass alle Arbeiten am Haus durch Fachfirmen durchgeführt worden seien und keine Sanierungsarbeiten stattgefunden hätten. Der Käufer beanspruchte in diesem Verfahren nunmehr den Ersatz der Feuchtigkeitsschäden in Höhe von über 30.000,00 €.

Das OLG Brandenburg gab dem Käufer Recht und verurteilte den Verkäufer.

Der Verkäufer muss über Mängel oder Symptome, welche geeignet sind, den Kaufentschluss des Käufers zu beeinflussen, aufklären!

Mein Tipp:

Immobilienverkäufern ist zu raten, sämtliche wesentlichen Umstände, die die Kaufentscheidung des Käufers beeinträchtigen können, zu offenbaren und die Sachverhalte in den Kaufvertrag mit aufzunehmen. Anderenfalls besteht die latente Gefahr, dass der Käufer später Gewährleistungsrechte geltend macht bis hin zur Rückabwicklung des Kaufvertrages.