Vorsicht bei Vermietung der Wohnung als Feriendomizil

Ferienwohnungen gelten mittlerweile als gutes Geschäft. Immer mehr Menschen verbringen ihren Urlaub in Deutschland. Auch Berlin und Potsdam sind beliebte Tourismusregionen. Die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung ist finanziell oft lukrativer als die Dauervermietung.

Aber Vorsicht!

Untervermietung an Feriengäste

Das Landgericht Berlin entschied am 03.02.2015 (67 T 29/15), dass der Vermieter den Mieter einer Mietwohnung fristlos kündigen könne, wenn dieser ohne Erlaubnis des Vermieters an Feriengäste vermietet. Fristlose Kündigung droht! Nach Auffassung des Landgerichtes Berlin durfte die fristlose Kündigung erfolgen, weil der Mieter hier durch die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters an Touristen vertragswidrig gehandelt hätte. In dieser Situation ist der Vermieter zumindest dann zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter die Wohnung trotz einer Abmahnung weiter über das Internet anbietet. Dies gilt nach Auffassung des Landgerichtes Berlin selbst dann, wenn dieses Angebot zu keiner weiteren Vermietung als Ferienwohnung führt. Diese Entscheidung des Landgerichtes Berlin steht im Einklang mit der Auffassung des BGH (VIII ZR 210/13). Nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs kann der Mieter ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung die Erlaubnis für eine tageweise Vermietung an Touristen mit umfasst. Aus diesem Grunde ist selbst eine Untervermietung an Touristen unzulässig, wenn eine allgemeine Untervermietungserlaubnis durch den Vermieter erteilt wurde.

Gesetz über das Verbot von Zweckentfremdung von Wohnraum

In Berlin ist im Mai 2014 das Gesetz über das Verbot von Zweckentfremdung von Wohnraum in Kraft getreten. Nach diesem Gesetz dürfen Wohnungen als Ferienwohnungen ohne vorherige Genehmigung nicht vermietet werden. Eine entsprechende Regelung gibt es in Brandenburg bislang nicht.

Genehmigungspflichtige Umnutzung

Entscheidet sich ein Wohnungs- oder Hauseigentümer zum Wechsel von Wohn- zur Ferienwohnungsnutzung, so ist ebenfalls einiges zu beachten. Das Verwaltungsgericht Berlin hat mit Beschluss vom 21.02.2015 (13 L 274.13) entschieden, dass die Nutzung als Ferienwohnung eine eigenständige genehmigungspflichtige Nutzungsart darstelle. Die Genehmigungspflicht bestehe insbesondere deshalb, weil der ständige Wechsel von Gästen erhebliche Beeinträchtigungen der Nachbarschaft bedeuten kann. Eine städtebauliche Konfliktlage kann im Nebeneinander von reiner Wohn- und Ferienwohnungsnutzung eintreten, in dem Unruhe ins Wohngebiet gebracht wird. Eine Genehmigungspflicht besteht, weil an die Ferienwohnungsnutzung andere bauordnungs- und planungsrechtliche Anforderungen zu stellen sind, als an eine reine Wohnnutzung.

Das Verwaltungsgericht Berlin hat auch gleich den Begriff „Ferienwohnung“ definiert: Eine Ferienwohnung ist eine Wohnung, die im Rahmen einer Kurzzeitvermietung ständig wechselnden Gästen für einen vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt wird; die Kurzzeit endet in der Regel bei zwölf Wochen. Die planungsrechtliche eigenständige Nutzungsart stellt in der Regel keinen Beherbergungsbetrieb dar.

Mein Tipp: Der Umfang des Bedürfnisses, Ferienwohnungen zu schaffen, ist neu. Sowohl Wohnungsmieter als auch Eigentümer sollten sich vor den vorbezeichneten Gefahren genau überlegen, ob sie das Projekt „Ferienwohnung“ angehen wollen. In jedem Falle sollten sie sich rechtlich beraten lassen und die Genehmigungspflicht durch Vermieter oder Bauaufsicht prüfen. Der Beschluss des VG Berlin (13 L 274.13) sollte den Kommunen entgegenkommen, die mit zahlreichen Umnutzungen von Wohnungen in Ferienwohnungen zu kämpfen haben; sei es wegen Wohnraumknappheit oder Bürgermangel. Zukünftig wird wohl an der Genehmigungspflicht der Umnutzung kein Weg vorbeiführen.