Jedes Haus kommt in die Jahre und bedarf irgendwann einer Modernisierung, um den Immobilienwert mindestens zu erhalten oder gar steigern zu können. Wer seine Immobilie durch umfassende Maßnahmen, wie beispielsweise durch einen Anbau oder einen Dachausbau, durch neue Fenster oder durch eine Fassadendämmung modernisieren will, der möchte dies meist kostengünstig durchführen. Dabei wird oft und gerne vergessen, dass gute Qualität auch ihren Preis verdient.
Ziele von Modernisierungsmaßnahmen
Die Verbesserung des Wohnkomforts, die Erhaltung oder Wertsteigerung des Objektes und nicht zuletzt die Kosteneinsparung durch einen geringeren Energieverbrauch sind maßgebliche Ziele von Modernisierungsmaßnahmen. Auch aus ökologischer Sicht ist die Modernisierung eines charmanten, alten Hauses meist sinnvoll und insgesamt nachhaltig. Denn betrachtet man den Gesamtenergieaufwand für die Herstellung eines Hauses, macht allein die Errichtung eines Rohbaus gut 50 Prozent der Gesamtenergie aus.
Voraussetzungen für eine erfolgreiche Modernisierung
Eigentümer, die ihre Immobilien modernisieren wollen, sollten unbedingt Regelwerke wie die Deutschen Industrie Normen (DIN), die Energie-Einsparverordnung (EnEV), die bauaufsichtlichen Zulassungen und die allgemein anerkannten Regeln der Technik bei ihren Maßnahmen berücksichtigen. Sie sind ein Garant dafür, dass Konstruktionsänderungen oder bauliche Erweiterungen nicht die Funktionstüchtigkeit des Gebäudes einschränken oder sogar Schäden wie etwa Schimmelbefall oder Rissbildungen verursachen.
Um sicherzustellen, dass die Arbeiten am Haus regelkonform, fachmännisch geplant und mangelfrei ausgeführt werden und zudem nicht zu einer Kette endloser Einzelmaßnahmen werden, sollte zu Beginn des Modernisierungsvorhabens immer erst eine Bestandsaufnahme zur vorhandenen Bausubstanz durch einen Bausachverständigen erfolgen. Er kann fachlich einschätzen, welche Maßnahmen grundsätzlich notwendig sind und welche Wünsche des Eigentümers verwirklicht werden können. Auf dieser Grundlage wird ein detaillierter Modernisierungsfahrplan erarbeitet. Mit dessen Hilfe wird auch sichergestellt, dass über einen längeren Zeitraum realisierte Einzelmodernisierungsmaßnahmen am Ende dem gewünschten Gesamtziel dienen.
Die Praxis zeigt: Die Gefahr von Schäden durch Modernisierungsmaßnahmen ist dann besonders groß, wenn ohne fachmännische Beurteilung der Bausubstanz und der baulichen Schwachstellen des Hauses willkürlich drauflos modernisiert wird.
Aus Fehlern lernen: ein Praxisbeispiel
Ein Praxisbeispiel aus der Sachverständigentätigkeit für den Bauherren- Schutzbund e. V. mag verdeutlichen, dass schon durch kleine Detailfehler massive Schäden entstehen können.
In einem Einfamilienhaus wurde das flach geneigte Dach durch einen Dachdeckermeisterbetrieb mit Bitumenbahnen neu eingedichtet. Bei dieser Gelegenheit hat der Eigentümer entschieden, den darunter befindlichen Dachraum in Eigenleistung zu Wohnzwecken auszubauen. Eine Baugenehmigung, die Statik und der Wärmeschutznachweis lagen vor. Nach den Dämm- und Gipskartonarbeiten wurde ein Dichtheitstest (Blower-Door-Test) durchgeführt, der zwar nur knapp, aber immerhin bestanden wurde.
Zu Beginn der ersten Heizperiode stellte sich dann schnell ein Schimmelbefall im Übergangsbereich zwischen der Außenwand und dem Dachanschluss ein, den es zu beurteilen galt. Der Bauherr vermutete eine Undichtigkeit des Daches.
Bereits die ersten Bilder mit einer Wärmebildkamera zeigten Wärmebrücken in betroffenen Anschlussbereichen. Eine Bauteilöffnung sollte Klarheit bringen. Dabei wurde festgestellt, dass nicht nur die Wand und die Deckenelemente, sondern auch die darunter befindlichen tragenden Sparren und die Spanplatten stark mit Schimmel besetzt waren.
Die Ursache für diesen massiven Schimmelbefall war nicht ein undichtes Dach. Die Analyse ergab eine unsachgemäße Klebeverbindung der Dampfbremse. Diese Dichtfolien waren mit einem günstigen „Panzerband“ aus dem Baumarkt verklebt worden. Auf die Frage, warum dieses falsche Klebeband verwendet wurde, antwortete der Bauherr, das Panzerband sei sehr viel günstiger gewesen als die Klebebänder von namenhaften Herstellern. Dass diese „teuren“ Klebebänder speziell für diesen Detailanschluss konzipiert wurden und eine bauaufsichtliche Zulassung für diese Produkte existiert, wusste der Eigentümer nicht.
Im Beispielfall hat die falsche Klebeverbindung zwar den Blower-Door-Test überstanden. Dauerhaft waren die Klebeverbindungen aufgrund der falschen, vermeintlich günstigeren Materialwahl allerdings nicht. Es stellten sich relativ schnell Wärmebrücken und Leckagen ein, die zu Kondenswasserbildung an den kühlen Bauteilen und in der Folge zu Schimmelbefall führten. Der gesamte Dachausbau musste zurückgebaut werden und ein Fachbetrieb den Innenausbau nochmals durchführen.
Kontrolle schützt vor teuren Folgeschäden
Kleiner Fehler – große Wirkung. Die Kreativität braucht stets Beratung und Planung, die gestalterische Kraft braucht Qualitätskontrollen. Mit seinem Modernisierungscheck und dem Angebot baubegleitender Qualitätskontrollen während der Modernisierungsmaßnahmen bietet der Bauherren-Schutzbund e.V. Erwerbern und Hauseigentümern qualifizierte Unterstützung an. So können Fehler frühzeitig erkannt und schnell behoben werden – bevor teure Bauschäden entstehen.
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