Arten der Baufinanzierung im Überblick – so können Sie Ihren Hausbau und Immobilienerwerb finanzieren

Die eigenen vier Wände ist der Lebenstraum vieler Menschen in Deutschland. Doch ohne das nötige Kapital kann der Traum nicht zu Realität werden. Nur selten können Immobilienerwerber oder Bauherren das nötige Kapital alleine aufbringen und sie sind auf Fremdkapital angewiesen. Erfahren Sie in diesem Ratgeber, welche Arten zur Baufinanzierung Ihnen hierbei zur Verfügung stehen.

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Die typische Immobilienfinanzierung

Welche Arten der Immobilienfinanzierung gibt es?

Bausparsofortfinanzierung

Finanzierung mit einer Lebensversicherung oder Rentenversicherung

KfW-Darlehen / KfW-Förderung

Riesterrente

Forward-Darlehen

Welche Darlehensform ist für das Bauvorhaben die Richtige?

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Die typische Immobilienfinanzierung

In der Regel wird der Immobilienerwerb durch Eigenkapital und durch ein Darlehen finanziert. Die typische Immobilienfinanzierung gibt es hierbei nicht. Die optimale Finanzierung Ihres Bauvorhabens oder Immobilienerwerbs muss individuell passen und sollte deshalb maßgeschneidert sein. Das Finanzierungskonzept und die Ausgestaltung der Darlehensverträge orientieren sich dabei an Ihren Vorstellungen und Möglichkeiten. Neben dem klassischen Annuitätendarlehen gibt es noch weitere Finanzierungsvarianten, die Bauherren und Immobilienkäufer mit einbeziehen können.

Welche Baufinanzierungsarten für Sie in Frage kommen, hängt von den finanziellen Rahmenbedingungen und dem persönlichen Zeitplan ab. Hinzu kommt das manche Darlehensarten nicht allen Kreditnehmern zur Verfügung stehen. Diese sind nur für gewisse Zielgruppen verfügbar, die entweder über eine gute Bonität, über ein hohes Eigenkapital oder ein entsprechend hohes Einkommen verfügen. Zudem ist die passende Finanzierungsarten davon abhängig, welches Vorhaben finanziert werden soll:

ein Ersterwerb / Neubau,
eine Modernisierung,
eine Anschlussfinanzierung oder
eine Zwischenfinanzierung.

Welche Arten der Immobilienfinanzierung gibt es?

Für die Finanzierung des Immobilienerwerbs oder Hausbaus wird meistens ein Darlehen aufgenommen. Als Darlehen wird grundsätzlich jeder schuldrechtliche Vertrag gesehen, bei dem leihweise Geld überlassen. Neben der Rückzahlung des Darlehensbetrags erhält der Kreditgeber auch Zinszahlungen.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die klassische Form der Immobilienfinanzierung. Die regelmäßig zu entrichtenden Raten setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Während der gesamten Laufzeit bleibt die Höhe der Raten – die Annuität – immer gleich. Allerdings ändert sich das Verhältnis von Zins und Tilgung mit der Zeit. Da sich die Kreditschuld mit jeder Zahlung verringert, geht der Zinsanteil sukzessive zurück und der Tilgungsanteil steigt. Die Zinshöhe ist während des festgelegten Zeitraums festgeschrieben (Zinsfestschreibungszeitraum).

Das Annuitätendarlehen zeichnet sich durch eine hohe Plansicherheit aus und ist damit für den Erwerb bzw. Hausbau aber auch als Anschlussfinanzierung sehr gut geeignet.

Variables Darlehen

Beim variablen Darlehen gibt es keine festen Sollzinsen. Der Zinssatz wird in regelmäßigen Abständen an die aktuellen Markzinsen angepasst. Diese Finanzierungsform ist insbesondere für die kurzfristige Immobilienfinanzierung interessant. Ein Beispiel für die Nutzung eines variablen Baudarlehens kann durch den Umzug in eine andere Stadt entstehen. Wenn Sie an Ihrem neuen Wohnort eine Immobilie erwerben oder ein Haus bauen und an Ihrem alten Wohnort noch Ihre Immobilie zur Finanzierung des Neuerwerbs verkaufen möchten, entsteht ein Zeitraum der Zwischenfinanzierung. Hier kann man in absehbarer Zeit mit dem Eingang eines größeren Geldbetrages rechnen, um so das variable Darlehen abzulösen.

Immobilienerwerber und Bauherren gehen hierbei ein gewisses Risiko ein. Daher sollten sie über genügend Sicherheiten und finanzielle Polster verfügen, um auch mit plötzlichen Zinssteigerungen umgehen zu können. Für längerfristige Finanzierungen ist diese Art der Baufinanzierung aufgrund der geringen Planbarkeit eher nicht geeignet.

Eine Alternative zum variablen Darlehen ist das Capdarlehen. Das Grundprinzip ist ähnlich, nur mit dem Unterschied, dass es im Hinblick auf den Zinssatz eine Obergrenze gibt. Den Preis für die größere Planungssicherheit zahlt der Kreditnehmer mit einem höheren Sollzins gegenüber einem Darlehen ohne Cap.

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Volltilgerdarlehen

Beim Volltilgerdarlehen genannt – handelt es sich um ein Festzinsdarlehen mit vollständiger Tilgung. Im Grundprinzip ähnelt es dem Annuitätendarlehen. Auch hier zahlt der Darlehensnehmer für den Kredit Zinsen und Tilgung. Diese sind ebenfalls für einen vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Allerdings gilt hier die Zinsbindung für die gesamte Laufzeit. So hat der Kreditnehmer für die gesamte Kreditdauer Gewissheit über die finanziellen Belastungen durch den Kredit. Allerdings kostet diese Sicherheit. In der Regel sind die Sollzinsen höher als bei einem klassischen Annuitätendarlehen. Zudem bieten viele Banken diesen Darlehen nur mit einer höheren, anfänglichen Tilgung an. Dadurch sind die Monatsraten entsprechend hoch.

Bausparvertrag

Ein Klassiker der Baufinanzierung ist der Bausparvertrag. Er ist besonders ideal, wenn der Immobilienerwerb oder der Bau des Hauses noch weit in der Zukunft liegt. Bevor Sie das Immobiliendarlehen abrufen können, müssen Sie erst einmal eine Ansparphase bewältigt werden. Dazu werden über einen bestimmten Zeitraum vom Bausparer monatlich festgelegte Beiträge in den Bausparvertrag eingezahlt. Für diese Einzahlungen bekommt man auch Zinsen. Sobald 40 bis 50 Prozent der Gesamtsumme angespart sind, erfolgt die Zuteilung und die Kreditphase beginnt. Nun kann der Bausparvertrag zur Immobilienfinanzierung eingesetzt werden.

Bei einem Bausparvertrag werden bereits bei Vertragsabschluss die Zinsen für Ansparphase und Kreditphase festgelegt. Daraus ergibt sich ein gute Planungssicherheit. Allerdings benötigen Sie eine gewisse Vorlaufzeit und diese Baufinanzierungsart ist in der klassischen Variante nicht für den kurzfristige Immobilienerwerb geeignet.

Bausparsofortfinanzierung

Für die sofortige Immobilienfinanzierung mit einem Bausparer gibt es das Bausparsofortdarlehen. Bei dieser Form der Baufinanzierung erhalten Sie von der Bausparkasse ein Vorausdarlehen in Höhe der Finanzierungssumme. Hierfür zahlen Sie monatlich die Zinsen aber keine Tilgung. Gleichzeitig wird aber noch ein Bausparvertrag in Höhe der Finanzierungssumme abgeschlossen. Ist dieser Zuteilungsreif wird das Vorausdarlehen abgelöst. Im Anschluss wird das Bauspardarlehen durch die monatlichen Raten abgezahlt.

Finanzierung mit einer Lebensversicherung oder Rentenversicherung

Viele Deutsche besitzen eine Lebensversicherung oder Rentenversicherung. Diese können auch in verschiedener Art und Weise für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Bis vor wenigen Jahren war diese Form der Baufinanzierung sehr populär. Doch seit dem Wegfall des Steuerprivilegs im Jahr 2005 lohnt sich diese Finanzierungsform nur noch selten. Eine Ausnahme kann es für Altverträge und aus steuerlichen Gründen geben.

Der Klassiker ist die Versicherungshypothek. Hierbei zahlt der Darlehensnehmer während der Laufzeit für das Darlehen nur die Zinsen. Zusätzlich wird in eine Lebens- oder Rentenversicherung eingezahlt. Die Tilgung erfolgt vollständig zum Laufzeitende. Die endfällige Tilgung lohnt sich aus steuerlichen Gründen vor allem für Kapitalanleger. Im Idealfall reicht dazu die Ablaufleistung der Lebensversicherung. Problematisch hierbei ist allerdings der niedrige Garantiezins bei neuen Verträgen sowie nicht kalkulierbare Überschussbeteiligung. Wird diese in die Finanzierung mit eingerechnet aber letztlich nicht erreicht, reicht die Ablaufleistung nicht mehr zur vollständigen Tilgung des Darlehens.

Eine weitere Möglichkeit der Nutzung von Lebensversicherung zur Immobilienfinanzierung ist das Policendarlehen. Hier beleiht der Versicherungsnehmer den Lebensversicherungs- bzw. Rentenversicherungsvertrag teilweise oder komplett.

KfW-Darlehen / KfW-Förderung

Der Staat fördert über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) den Immobilienerwerb und Hausbau mit zinsverbilligten Krediten. Dabei dient das KfW-Darlehen als Ergänzung zur eigentlichen Baufinanzierungsdarlehen. Nur mit dem KfW-Darlehen können sie keine komplette Baufinanzierung abdecken. Beachten Sie auch, dass Sie diesen Kredit nicht direkt beantragen können, sondern immer eine sogenannte durch leitende Bank mit einbeziehen müssen.

Neben dem günstigen Zinssatz bietet das KfW-Darlehen noch weitere Vorteile. So kann die Laufzeit sehr flexibel gewählt und es gibt eine tilgungsfreie Anlaufzeit. Zudem fallen keine Bereitstellungszinsen an. Es gibt auch verschiedene KfW-Programme mit Tilgungszuschüssen und Investitionszuschüssen, so dass Sie nicht nur bei den Zinszahlungen Geld sparen. Die Angebote der KfW lohnen sich vor allem bei energieeffizientem Sanieren oder Bauen sowie altersgerechten Neubau oder Umbau.

Riesterrente

Eine weitere staatliche Förderung zum Bau oder Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum stellt das Wohn-Riester-Darlehen dar. Im Prinzip handelt es sich hierbei um eine Variante des Annuitätendarlehens, bei dem eine Risterförderung einbezogen wird. Für die Förderung ist jedoch eine staatliche Zertifizierung des Finanzierungsangebotes. Zudem muss die laufende Tilgung mindeste 1 % der Darlehenssumme und mindestens 4 % des Bruttoeinkommens des Darlehensnehmers betragen. Dafür profitiert der Kreditnehmer von Zulagen und Steuervorteilen. Die Zulagen werden dabei als Sondertilgung für das Wohn-Riester-Darlehen genutzt.

Forward-Darlehen

Mit diesem Darlehen können Sie sich die Finanzierungskonditionen von heute für die Zukunft sichern und kommt damit für eine Anschlussfinanzierung in Betracht. Diese Finanzierungsform eignet sich zum Beispiel, wenn Sie in der Zukunft mit steigenden Zinsen rechnen. Das Forward Darlehen setzt voraus, dass Ihr Baudarlehen noch eine Restlaufzeit von mindestens 12 Monaten hat. Viele Finanzierer gewähren ein Forward–Darlehen bis zu 60 Monate vor dem eigentlichen Auszahlungszeitpunkt.

Bei dem Forward-Darlehen vereinbaren Sie bereits bei Abschluss den festen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung. Pünktlich zum Ablauf der Sollzinsbindung des jetzigen Darlehens erfolgt die Auszahlung und die Ablösung der aktuellen Finanzierung. Zu diesem Zeitpunkt beginnen dann auch die neue Sollzinsbindung und die monatliche Ratenzahlung für das Forward-Darlehen.

Der große Vorteil bei dieser Darlehensform ist die hohe Planungssicherheit und die Sicherung der aktuellen Konditionen für die Zukunft ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Sie sollten aber beachten, dass die Zinsen für ein Forward-Darlehen in der Regel höher ausfallen. Der Zinsaufschlag steigt meistens mit der Dauer der Forward-Periode. Beachten Sie auch, dass Sie zur Abnahme des Forward-Darlehens verpflichtet sind. Fallen die Zinsen zwischenzeitlich und liegen zum Auszahlungstermins des Forward-Darlehens unter dem vereinbarten Zinssatz kann das ärgerlich sein.

Welche Darlehensform ist für das Bauvorhaben die Richtige?

Welche Darlehensform für Ihr Bauvorhaben oder Ihren Immobilienerwerb die richtige ist, hängt von vielen Faktoren ab. Heute gibt es für jede Situation die passende Finanzierungslösung. Zunächst muss klar sein, ob die Immobilie zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage dienen soll. Natürlich spielt auch das vorhandene Eigenkapital eine Rolle. Entscheidend ist auch, wieviel Planungssicherheiten und Flexibilität Sie wünschen und für welchen Zweck Sie das Baudarlehen einsetzen möchten. Sind diese Parameter bekannt, können Sie die Auswahl schon auf wenigen Optionen einschränken. Empfehlenswert ist es, schon frühzeitig im Entscheidungsprozess die kompetente Hilfe Ihres Finanzierungsberaters in Anspruch zu nehmen.

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