VPB-Bauserie Teil 9: Mängel am Bau

VPB: Regelmäßige Baukontrollen sparen Gegenwert eines Mittelklassewagens

Viele Bauherren verlassen sich beim schlüsselfertigen Bauen allzu sehr auf ihr Glück. Dies jedenfalls beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB). Die Bauherren vertrauen bei der Baukontrolle auf den Bauleiter des Schlüsselfertiganbieters. Der Bauleiter steht aber im Dienste des Bauunternehmers – nicht des Bauherrn. Entsprechend gering ist sein Interesse, durch häufige Kontrollen den Bau zu verzögern. Viele kleine Mängel bleiben deshalb nach VPB-Erfahrung beim schlüsselfertigen Bauen zunächst unentdeckt und offenbaren sich erst nach Jahren – mitunter sogar erst nach Ende der Gewährleistungsfrist.

Durchschnittlich 24.200 Euro müssen Bauherren im Schnitt später berappen, um diese übersehenen Mängel beheben zu lassen. Diese stattliche Summe hat der Verband Privater Bauherren (VPB) bei einer Umfrage unter seinen bundesweit tätigen Regionalbüros ermittelt. Dabei handelt es sich um die – durchschnittlichen – Kosten zur Beseitigung von Baumängeln, die durch Lässigkeit und mangelnde Baukontrolle an einem Objekt entstanden sind – immerhin der Gegenwert eines Mittelklassewagens. Diese Ausgabe könnten sich die Bauherren sparen, wenn sie ihre Schlüsselfertig-Baustelle von Beginn an vom unabhängigen Sachverständigen regelmäßig kontrollieren ließen.

Was sind die gravierendsten Mängel? Wo führen Lässigkeit, Unachtsamkeit und schlechte Bauaufsicht zu Problemen, vielleicht sogar Pfusch auf der Baustelle? Bei der Umfrage unter den VPB-Sachverständigen rangiert das Problem „Abdichtung” weit vorne. Die VPB-Experten haben fast bei jedem Bau damit zu tun. Meist lässt sich der spätere Ärger schon bei der Vertragsprüfung ahnen: Hat der Schlüsselfertiganbieter kein Baugrundgutachten vorgesehen, kann er auch die Bodenverhältnisse nicht kennen. Die sind aber entscheidend für die Planung und technische Ausführung des Kellers, also auch dafür, wie der Keller gegen Feuchtigkeit, vielleicht sogar drückendem Grundwasser geschützt werden muss. Ohne Baugrundgutachten keine Klarheit. VPB-Sachverständige empfehlen Bauherren, ein Bodengutachten notfalls auf eigene Rechnung machen zu lassen. Es kostet im Schnitt 1.000 Euro.

Wie ein Bauwerk, speziell Keller, Flachdach und Balkone, abgedichtet werden muss, das definiert die DIN 18195 „Bauwerksabdichtungen”. Dabei gilt stets der alte Grundsatz: Abdichtung immer auf Rohbauebene. Das heißt, die heute gebräuchliche kunststoffmodifizierte Bitumendickbeschichtung, kurz KMB, muss direkt aufs Mauerwerk. Häufig wird das aber nicht beachtet. Experten finden oft die Perimeterdämmung auf den Steinen und die Beschichtung außen drauf. Das ist technisch völlig verkehrt und muss natürlich korrigiert werden. Die VPB-Sachverständigen beobachten weitere typische Probleme: Technisch korrekt wird die Bodenplatte mit einer Schweißbahn abgedeckt. Darauf kommen die Installation und der schwimmende Estrich. Auf vielen Baustellen liegt die Schweißbahn monatelang offen. Jeder läuft darüber, lässt Nägel und Schrauben fallen, die sich festtreten. So entstehen Risse und Löcher. Die werden aber oft nicht entdeckt, weil niemand mehr zum Schluss die Folie säubert und prüft. Das muss aber gemacht werden, wissen die Experten.

Die DIN regelt auch, wie bodengleiche Terrassen- oder Balkontüren abgedichtet werden müssen. Wird dieses Detail falsch ausgeführt, die Abdichtung nicht hoch genug gezogen, dann sickert im Winter schnell Tauwasser unter der Tür hindurch in den Wohnbereich. Auch solche Schäden werden nur bei laufender Baukontrolle rechtzeitig erkannt.

Mangelhaft ist an vielen Neubauten auch die Luftdichtigkeit. Das zeigt sich spätestens beim Blower-Door-Test mit Thermografie – sofern diese Untersuchung zum Schluss auch tatsächlich durchgeführt wird. Auch mit Wärmedämmverbundsystemen können längst nicht alle Firmen umgehen, kritisieren die VPB-Berater, ebenso wenig wie mit Dampfbremsen. Sie werden oft falsch eingebaut und mit billigem Klebeband fixiert.

Selbst klassische Bauaufgaben wie das Mauern stellen offenbar immer mehr Firmen vor unlösbare Probleme – sie hinterlassen Fugen mit wenig oder ganz ohne Mörtel oder verwenden statt Mörtel Bauschaum. Häufig entdecken VPB-Berater Mauern mit zu geringem Überbindemaß. Das bedeutet: Die Steine in den einzelnen Lagen überlappen nicht ausreichend weit. Damit eine Mauer statisch solide steht, muss aber ein bestimmtes Überbindemaß eingehalten werden, sonst ist die Standfestigkeit der Mauer gefährdet. Die Statik mancher Mauer gefährden auch Installateure, die nach Belieben Mauern schlitzen und Rohre wie Leitungen auch schon mal mit Bauschaum fixieren.

Solche Baumängel fallen nur auf, wenn die Baustelle regelmäßig kontrolliert wird, und der Kontrolleur auch ein Interesse an der Beseitigung der Mängel hat. Ist erst einmal Putz auf den offenen Fugen oder das Erdreich rings um den Keller beigefüllt, dauert es, bis Mängel offenbar werden. Aber die Mängel sind da – und die Schäden kommen garantiert.

Wie oft eine Baustelle sinnvollerweise kontrolliert wird, das hängt von der Baustelle ab, von der Sorgfalt der Baufirma, der Kommunikation und Kooperation mit dem Schlüsselfertiganbieter. Im Schnitt sind es zwischen fünf und sechs Termine. Dafür stellen die Bausachverständigen im Durchschnitt 13 Stunden Honorar in Rechnung, meist zuzüglich Anfahrtskosten. Bei Stundensätzen um die einhundert Euro bleibt die lückenlose Baubetreuung also weit unter den Kosten selbst eines gebrauchten Kleinwagens.

Weitere Informationen beim Verband Privater Bauherren (VPB) e.V., Bundesbüro, Chausseestraße 8, 10115 Berlin, Telefon 030 2789010, Fax: 030 27890111, E-Mail: info@vpb.de, Internet: www.vpb.de.