Im Jahr 2019 sind keine größeren Gesetzesinitiativen für Immobilienkäufer und Bauherren zu erwarten, jedoch gibt es einige Veränderungen bei Voraussetzungen und Vorschriften, die für Immobilienkauf und Hausbau beachtet werden sollten. Wichtig werden schließlich nicht nur Umsatzsteuer, Brückenteilzeit, Kindergeld oder Rentenreform. Für Eigentümer, Mieter und Bauherren stehen bereits einige Änderungen fest und manche Regelungen sind noch nicht endgültig beschlossen worden.
Die verschärfte Mietpreisbremse
Von dem Bundesrat wurde Ende 2018 die Verschärfung der Mietpreisbremse beschlossen, die bislang offensichtlich wenig wirksam war. Damit sollen Mieter auf Wohnungsmärkte wie in Berlin entlastet werden. Den Neumietern müssen die Vermieter die Miete der Vormieter unaufgefordert nennen. Die neuen Mieter können prüfen, ob es sich um eine zulässige Miethöhe handelt. Bei Gebieten mit Wohnungsknappheit dürfen Vermieter maximal 10 Prozent mehr verlangen als bei der ortsüblichen Vergleichsmiete entdeckt wird. Die Voraussetzung ist, dass der vorherige Mieter nicht schon mehr bezahlt hat. Zahlte der Vormieter weniger, müssen die Umstände mitgeteilt werden, wodurch die höhere Miete gerechtfertigt wird. Ein Beispiel hierfür sind Sanierungsarbeiten. Kommen Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, dann darf die Miete über der Vergleichsmiete maximal 10 Prozent liegen. Dies ist auch dann der Fall, wenn objektiv die Ausnahme von der Mietpreisbremse gegeben ist. Möchten Mieter die überhöhten Mieten rügen, dann gibt es weniger Hürden in Zukunft. Die Rüge an Vermieter reicht, wo zur Begründung keine qualifizierten Angaben enthalten sind. Mieter können die überhöhten und schon gezahlten Mieten allerdings nicht rückwirkend zurückfordern.
Die Sonder-AfA: Steuererleichterungen
Alle Bauherren profitieren von der Sonder-AfA, wenn der Bauantrag zwischen 31.08.2018 und 31.12.2021 gestellt wird. Jährlich können zwei Prozent von den Kosten steuerlich abgeschrieben werden und zudem können weitere fünf Prozent über vier Jahre abgeschrieben werden. Nicht nur der Neubau wird gefördert, sondern auch eine Umwidmung der Gewerbeflächen in die neuen Mietwohnungen, der Dachausbau oder die Dachaufstockungen. Nur bezahlbarer Wohnraum ist abschreibungsfähig, nicht Luxuswohnungen. Maximal 2000 Euro pro Quadratmeter sind dabei absetzbar.
Der Schutz vor Radon
Das neue Strahlenschutzgesetz ist am 31.12.2018 in Kraft getreten. Enthalten sind erstmalig Regelungen zum Schutz vor radioaktivem, natürlichem Edelgas Radon. Im Boden ist dies in verschiedenen Konzentrationen je nach Standort vorhanden und es gilt als Auslöser für Lungenkrebs. Bei baulichen Veränderungen geht es um die Abdichtung des Kellers, damit das Gas nicht in das Gebäude eintritt. Durch das Gesetz sind Architekten dazu verpflichtet, dass die Maßnahmen durchgeführt werden.
Auf den Energieausweis achten
Der Immobilienverkäufer muss den Energieausweis den Kaufinteressenten vorlegen, der das zu verkaufende Gebäude betrifft. Von dem Haus werden hier dann die energetischen Kennwerte gezeigt. Viele sind am 01.01.2019 ungültig geworden, weil sie eine Laufzeit von 10 Jahren haben und die Energieausweise oft seit Januar 2009 benötigt werden. Werden Bestandsimmobilien gekauft, sollte auch der aktuelle Ausweis vorliegen.
Bauen wird teurer – der Mindestlohn steigt
Zum 1. Januar 2019 steigt der gesetzliche Mindestlohn um 42 Cent und ein Jahr später dann nochmals um 16 Cent. Von 8,84 steigt der Mindestlohn damit auf 9,19 Euro. Einige Handwerker können sich auch über mehr Lohn freuen, denn die branchenspezifischen Mindestlöhne nehmen zu.
Mindestlohn Baugewerbe
Im Baugewerbe steigt der Mindestlohn zum 01. März 2019.
Mindestlohn Dachdeckergewerbe
Der Mindestlohn 2 steigt im Dachdeckerhandwerk ab 01. Januar 2019
Maler
Die Lackierer und Maler erhalten ab Mai 2019 einen höheren Mindestlohn
Die Förderung der Solaranlagen
Die Förderung von den großen Solaranlagen wird stufenweise ab 2019 abgesenkt. Betroffen sind Photovoltaik-Anlagen mit der Leistungsspanne von 40 bis hin zu 750 Kilowattpeak. Gemeint sind Anlagen, die nicht Zwei- oder Einfamilienhäuser mit Strom versorgen, sondern große Mehrfamilienhäuser oder große Firmengebäude. Pro Kilowattstunde liegt die Vergütung ab Februar noch bei 9,87 Cent, ab März bei 9,39 Cent und ab April bei 8,90 Cent. Für Sonnenstrom nimmt die staatliche Förderung ab, weil eine Überforderung vorliegen soll.
Die Ökostromumlage sinkt
Zunächst scheinen die Zeiten vorbei zu sein, wo den größten Anteil bei Strompreissteigungen der Ausbau der erneuerbaren Energien hatte. Alle Strombezieher zahlen die Ökostromumlage mit der Stromrechnung und diese sinkt im Jahr 2019 um etwa 5 Prozent. Pro Kilowattstunde Strom lag sie zuvor bei 6,792 und ab Januar 2019 sind dies nur noch 6,405 Cent. Der leicht gestiegene Börsenpreis ist ein Grund für die sinkende EEG-Umlage. Die Differenz zwischen EEG-Vergütungen und dem Strompreis an der Börse wird mit der EEG-Umlage ausgeglichen. Beigetragen haben zudem auch die gestiegenen Kosten für CO2-Zertifikate. Was allerdings bei der EEG-Umlage wegfällt, wird bei dem Strompreis an sich wieder draufgeschlagen werden. Bei einigen Anbietern wurden auch höhere Netzentgelte angekündigt.
Die geplanten Änderungen zur Grundsteuer und Grunderwerbssteuer
Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 entscheiden, dass die Berechnung der Grundsteuer bisher verfassungswidrig ist. Bis spätesten Ende 2019 wurde dem Gesetzgeber aufgetragen, dass eine Neuregelung getroffen wird. Während der Übergangsfrist können die alten Regelungen allerdings noch in Kraft bleiben. Es wird jedoch sicherlich eine umfassende Neuregelung beschlossen, weil der Gesetzgeber unter Zugzwang ist. Es steht noch nicht genau fest, wie die Neuregelung aussehen wird. Bei der Grunderwerbssteuer-Verkürzung sollen die Shared Deals erschwert werden. Die Immobilieninvestoren können beim Immobilienkauf die Zahlung der Grunderwerbssteuer verhindert, wenn die Immobilie nicht direkt erworben wurde, sondern weniger als 95 Prozent Anteil der Firma, welche Eigentümer von der Immobilie ist. Viele Firmen wurden in der Vergangenheit gegründet, wo der einzige Geschäftszweck das Halten der Immobilie war. Bis unter 95 Prozent können die Anteile der Firma grunderwerbsteuerfrei veräußert werden. Ein Investor kann nach der Haltefrist von mindestens 5 Jahren dann die restlichen etwa 5 Prozent von den Firmenanteilen von dem Alleineigentümer erwerben, ohne dass an den Fiskus auch nur ein Cent Grunderwerbssteuer entrichtet wird. Dieser Steuerstrick kostet jährlich Milliardensummen für den Fiskus. Laut dem Grunderwerbssteuergesetz ist diese Steuervermeidung absolut legal und wird als Shared Deal bezeichnet. Die großen Investoren können absolut legal somit die Grunderwerbssteuer auf null senken. Bei den Länderfinanzministern schlägt eine Arbeitsgruppe deshalb eine Änderung vor, damit diese Shared Deals erschwert werden. Die Grenze soll von 95 auf 90 gesenkt werden und die Frist zum Kauf der restlichen Anteile von 5 auf 10 Jahre steigen. Oft wird sogar gefordert, dass die Shared Deals ganz verboten werden. Geht es dann Unternehmen mit Immobilieneigentum jedoch nicht um Immobilienspekulation, dann wäre dies immer bei Umstrukturierungen Grunderwerbsteuerpflichtig.
Fazit:
Im Jahr 2019 ändert sich für Mieter, Bauherren und Eigentümern somit einiges und so wird die Mietpreisbremse schärfer, für den Mietwohnungsausbau gibt es die Sonder-AfA und trotz der sinkenden Ökostromzulage werden die Strompreise steigen.
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