Seit Anfang April haben wir das „Corona-Mieterschutz-Gesetz“. Damit möchte der Staat sowohl Mieter besser schützen, als auch Vermieter unterstützen. In Summe sollen beide Seiten der Immobilienwirtschaft gut durch die Corona Krise kommen.
Die Immobilienmärkte sind in den letzten Jahren sehr verwöhnt wurden. Boomende Märkte, steigende Kauf- und Mietpreise waren in den Top 7 Metropolen Normalität. Berlin sah sich genötigt einen Deckel einzuführen, der gerade gerichtlich auf seine Verfassungskonformität geprüft wird. Aber wie geht es nun weiter?
Lesen Sie in diesem Beitrag, wie sich die Immobilienmärkte jetzt gerade und in Zukunft verändern werden.
Aktuelle Entwicklungen der Immobilienmärkte
Die Entwicklung der Immobilienwirtschaft wird jetzt schon heftig diskutiert. Egal ob Mietpreisentwicklung oder Leerstand, in vielen Bereichen der Immobilienwirtschaft werden große Veränderungen erwartet. Teilweise sind schon die Schwarzmaler unterwegs ohne, dass es auch nur ansatzweise Hinweise oder Indikatoren gibt, die entsprechende Aussagen zulassen. Die Verunsicherung auf allen Seiten ist ziemlich groß.
Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich in der Standardklassifizierung der Städte A, B, C, und D sehr unterschiedlich. In A- und B-Städten sind die Immobilienmärkte generell sehr angespannt. Es gibt einen Nachfrageüberhang. Gerade in den Städten, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart sind die bezahlbaren Mietwohnungen knapp.
Anders sieht es in den so genannten C- und D-Städten, wie z.B. Görlitz und Bremerhaven aus. Ein struktureller Leerstand ist dort schon jetzt Normalität. D.h. es gibt zu viele Wohnungsangebote und zu wenig Wohnungsnachfrage. Teilweise ist dieser Leerstand permanent 18%. In diesen Städten stehen Wohnungen teilweise immer leer bzw. werden gar nicht erst saniert, um sie dem Immobilienmarkt wieder zu zuführen. In solchen Städten haben sich in den letzten Jahren die Mietpreise verringert oder sind konstant geblieben. Mietpreissteigerungen gab es dort nicht. Das hat zur Folge, dass eine kostendeckende Vermietung schon heute nicht mehr möglich ist und somit der Bestand an Wohnung zunehmend weiter verfallen wird.
Die Kaufpreise folgen dem Trend der Mietpreise. Hier gilt, dass die A-Städte die großen Gewinner der Letzten Jahre waren. In den A- und B-Städte wie Berlin oder Hamburg kannten die Kaufpreise nur eine Richtung, nämlich nach oben. Dabei war das Wachstum teilweise größer als die Inflation.
Dem gegenüber stehen die D-Städte. Der große Leerstand, Bevölkerungsrückgang und die Arbeitslosigkeit drücken auf die Renditen und damit auf die Kaufpreise. Teilweise bekommt man eine Eigentumswohnung für unter 30.000 Euro.
Zukünftige Entwicklungen der Immobilienmärkte
Das Deutschland wird in eine Rezession rutschen. Wie stark diese sein wird ist zurzeit noch etwas unklar. Alles hängt davon ab wie schnell oder langsam der aktuelle Zustand noch weiter geht. Die führendenden Wirtschaftsinstitute gehen momentan schon von Einbrüchen bis zu 4% des Bruttoinlandsproduktes aus. Es sollen bis zu eine Million Menschen ihren Job verlieren. Der Boom, den wir bis vor Corona hatten, dürfte damit zu Ende sein.
Miet- und Kaufpreise kann man nicht losgelöst voneinander betrachten. Bei den Kaufpreisen spielen die allgemeine Entwicklung der Wirtschaft, Inflation, Zinssätze für Immobilienfinanzierung und Kreditvergaberichtlinien eine wichtige Rolle.
Für Wohnungssuchende wird sich das Angebot wahrscheinlich nicht ändern, da die Mieter, die ihre Miete nicht bezahlen können, vorerst durch das Gesetz geschützt sind. Wie sich das nach dem 30.09.2022 weiter entwickeln wird, ist zurzeit unklar. Spannend dürfte es bei den angehäuften Mietschulden durch Corona werden, da es fraglich ist, ob alle Mieter wirklich ihre Mietschulden bezahlen können und wollen. Die Mietschulden sollen noch bis zum 30. September 2022 beglichen werden. Danach droht nach jetziger Gesetzeslage dann gegebenenfalls die Kündigung der Wohnung durch den Vermieter. Daher ist es ratsam, dass der Mieter mit dem Vermieter ein Rückzahlungsplan ausgehandelt. Unter Umständen könnte es die Existenz von einigen Vermietern bedrohen, wenn die Mietschulden zu hoch sind und die Investition zu sehr auf Kante gestrickt ist.
Die Preissteigerungsraten in den A- und B-Städten wie man es in den letzten Jahren gewohnt war, werden wahrscheinlich eher etwas niedriger ausfallen. Wer aber glaubt, dass die Mietpreise in den Großstädten fallen, der irrt. Dazu sind das Angebot und die Nachfrage zu weit auseinander.
Wie bei den Mietpreisen dürften auch bei den C- und D- Städten die Kaufpreise für Wohnimmobilien eher stabil bleiben oder wahrscheinlich weiter fallen. Gerade in strukturschwachen Regionen in Deutschland dürfte der Preisverfall am größten sein. Wenn die Arbeitslosigkeit noch steigt, könnte es für viele Immobilienmärkte noch komplizierter werden, d.h. die Preise könnten noch weiter fallen. Das könnte zur Folge haben, dass eine kostendeckende Vermietung unter Umständen nicht mehr möglich sein wird und somit der Bestand an Wohnung zunehmend verfallen könnte.
Fazit zur Immobilienmarktentwicklung
Ausgehend von den aktuellen Prognosen der Entwicklung der Wirtschaft sieht es nicht gut aus. Es dürften deutlich härtere Zeiten auf die Marktteilnehmer zukommen. Der großartige Boom ist nun vorbei. Schneller als mancher vor ein paar Wochen noch glaubte. Jetzt wird sich zeigen, wie gut die letzten Investments geplant und umgesetzt wurden und wer Reserven hat. Unter Umständen droht eine Pleite- und Insolvenzwelle, die auch wieder die Banken treffen könnte.
Autor: Prof. Dr. Weise, Der-Immobilien-Blog.com
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