Dass die Miet- und Kaufpreise in Berlin im Durchschnitt stetig steigen, hat sich herumgesprochen. Doch nicht nur die Wohnimmobilien liegen im Hauptstadt-Trend. Mit der steigenden Nachfrage nach Wohnraum gerät auch der Markt für Grundstücke in Berlin und Umland in Bewegung. Das zeigen die aktuellen Bodenrichtwerte des Gutachterausschuss Berlin und Brandenburg. 2013 stiegen insbesondere die Verkaufszahlen für bebaute Flächen in der Hauptstadt an. Sie übertrafen deutlich die ebenfalls wachsenden Veräußerungen nicht bebauter Grundstücke. Diese gehören in den begehrten Lagen in Mitte sowie den City-Bereichen der Hauptstadt längst zur Mangelware. Generell gilt: Die Nachfrage steigt stetig und die Angebote für Grundstücke in Berlin werden seit wenigen Jahren immer knapper.
Besonders gefragt: Grundstücke in der Berliner Innenstadt und in guter Lagen in Potsdam
Besonders begehrt sind die Flächen von Mehrfamilienhäusern in der Innenstadt, aber auch hochwertige Lagen in anderen Berliner Bezirken sowie im nahen Potsdam. Die Bodenrichtwerte sinken inzwischen in keinem Berliner Stadtteil mehr. Besonders in den attraktiven Lagen für den individuellen Wohnungsbau in Berlin nahmen die Grundstückspreise von 2012 zu 2013 spürbar zu. Das gilt vor allem für Bezirke im Westen der Hauptstadt, während im Ostteil das Preisniveau weitestgehend konstant bleibt. In der Gesamttendenz sind damit die für den Eigenheimbau geeigneten Grundstücke in Berlin teurer geworden. 2013 stiegen hier ‒ im Gegensatz zu den Vorjahren ‒ die Bodenrichtwerte um durchschnittlich fünf Prozent. Besonders gefragt bleiben vor allem mittlere und gute Lagen im Westteil der Hauptstadt. Doch Häuslebauer müssen deswegen den Kopf nicht in den Sand stecken: 2013 hat sich der Markt für unbebaute Grundstücke in Berlin und Brandenburg laut der Bodenrichtwerte kaum verändert. Zu den Ausnahmen gehören vor allem das Berliner Zentrum mit Steigerungen bis zu 30 Prozent, die guten bis sehr guten Lagen der Hauptstadt sowie Teile Potsdams. Doch nicht nur zwischen dem Ost- und Westteil Berlins lassen sich nach wie vor zum Teil deutliche Preisunterschiede feststellen. Im Berliner Umland, dem sogenannten „Speckgürtel“ der Metropolregion, finden sich noch zahlreiche schöne und zum Teil vergleichsweise günstige Grundstücke für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern. Hier dominiert die Nutzung von Baufläche für den individuellen Wohnungsbau. Wenngleich die Region stark von der Preis- und Angebotsentwicklung in Berlin geprägt wird, bewegen sich die Werte im Berliner Umland langfristig auf relativ stabilem Niveau. 2013 ging der Umsatz, vor allem im ländlichen Raum, sogar zurück. Eine Ausnahme bildet Brandenburgs Landeshauptstadt: Dort bleiben Flächen für den individuellen Wohnungsbau, aber auch den Bau von Geschosswohnungen begehrt. Und Nachfrage und Preisentwicklung für Grundstücke zum Wohnen in Potsdam steigen tendenziell weiter.
Anbindung an Berliner Zentrum für Preise bei Grundstücken entscheidend
Im restlichen Berliner Umland entscheiden sich die Teilregionen dagegen je nach Anbindung in das Hauptstadtzentrum deutlich. Während Kleinmachnow, Mahlow, Hohen Neuendorf und Teltow hohe bis sehr hohe Preise aufweisen, gibt es in schlechter erschlossenen Regionen wie Rahnsdorf zum Teil deutlich günstigere Grundstücke. Insbesondere an der Stadtgrenze lassen sich dabei Unterschiede zwischen Grundstücken in der Hauptstadt und Brandenburg feststellen. Eine wichtige Rolle für Wert und Preis des Baulands spielt die infrastrukturelle Anbindung ans Berliner Zentrum. Innerhalb der Bezirke der Spreemetropole lassen sich in Randlagen so noch preisgünstige und schöne, jedoch infrastrukturell häufig schlechter angebundene Grundstücke finden. Doch dieser Makel muss nicht von Dauer sein: Die Erschließung der Berliner Stadtgrenze schreitet mit der zunehmenden Zahl der Hauptstädter stetig voran. Momentan noch vergleichsweise günstige, jedoch randständig gelegene Grundstücke könnten damit schnell an Wert zulegen. Hier gilt es unter Umständen, die Entscheidung zum Grundstückskauf in einer potentiell attraktiven Lage nicht auf die lange Bank zu schieben.
Preise rund um geplanten Großflughafen konstant
Auch die Randbereiche des Hauptstadt-Zentrums erfreuen sich wachsender Beliebtheit beim Neubau von Wohnungen in Berlin. Dazu zählen unter anderem Weißensee, Lichtenberg und Tempelhof. Ehemalige Industrie- und Gewerbe-Grundstücke werden hier zunehmend in Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mietwohnungen umgewandelt. Angesichts des Mangels an Wohnungs-Neubauprojekten in Berlin zeigen sich die Bezirksämter bei der Vergabe von Baugenehmigungen zunehmend großzügig. Wer sich hier rechtzeitig ein gutes Grundstück für den Bau eines Einfamilienhauses sichert, kann der tendenziell steigenden Preisentwicklung zuvorkommen. Überraschend erscheinen die Bodenrichtwerte für Grundstücke rund um den geplanten Flughafen Berlin Brandenburg International (BER). Die anhaltenden Debatten zu Lärmschutzzonen und Proteste gegen Berlins Großbaustelle haben sich offenbar kaum auf den Wert des umliegenden Baulands ausgewirkt. Hier blieben die Preise weitestgehend konstant. Mit der zunehmenden infrastrukturellen Verdichtung gleichen sich auch die Preise in ortsüblich erschlossenen bzw. neu erschlossenen Flächen im Berliner Umland langsam an. Wer Fläche für den Hausbau sucht, sollte bei ortsüblich gut angebundener Fläche mit rund 20 bis 70 Euro pro Quadratmeter rechnen. Neu erschlossene Grundstücke weisen in den Bodenrichtwerten dagegen Aufschläge von 40 bis zu 50 Prozent auf, jedoch mit langfristig sinkender Tendenz. Bereits fest in die Ortschaften rund um Berlin integrierte Gebiete bewegen sich damit zumeist auf konstanten Niveau, mitunter können aber auch hier die Preise steigen. Spürbarer bleibt der Unterschied zwischen bestehender und neuer Angliederung von Bauflächen hingegen noch in der Baulandgröße: Neue Gebiete bilden – im Gegensatz zu bereits fest integrierten Stadtteilen – häufig kleinere Grundstücke, vor allem bei Doppel- sowie Reihenhäusern im Berliner Umland.
Günstiges Bauland im ländlichen Brandenburg
Wer dagegen den deutlichen Abstand zur pulsierenden Hauptstadt sucht, dürfte im Rest Brandenburg schnell preisgünstiges Bauland finden. Besonders in den ländlich und dörflich geprägten Gegenden des Kreises Ostprignitz-Ruppin, der Uckermark sowie der Prignitz finden sich zum Teil Grundstücke zum Hausbau für drei bis fünf Euro pro Quadratmeter. In Brandenburgs Städten liegen die Preise höher, sind im Vergleich zu den Vorjahren jedoch konstant geblieben. Grundsätzlich gilt: Interessenten für Grundstück zum Hausbau in Berlin und Brandenburg sollten sich nicht von eventuellen Statistiken oder Meldungen über hohe Grundstückspreise abschrecken lassen. Oft dienten hier Angebotspreise aus dem Internet oder der Presse als Grundlage. Diese müssen jedoch keineswegs mit dem tatsächlich ausgehandelten Kaufpreis übereinstimmen. Denn unter Umständen zeigen sich beim Besuch vor Ort den Wert senkende Grundstücksmerkmale oder ein geplantes Hausbau-Projekt ist dort nicht in der gewünschten Form realisierbar. Deshalb ist es häufig nicht auszuschließen, dass der Verkäufer vom ursprünglichen Preis abweichen muss. Auch Grundstücke in der Berliner Metropolregion müssen nicht unerschwinglich sein. Wer beispielsweise im Berliner Speckgürtel und Umland mit Bedacht und sorgfältig vergleicht, kann unter dem noch reichhaltigen Angebot Grundstücke mit viel Potential entdecken. Der erste, entscheidende Schritt zum Traumhaus ist somit sicher.
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