Berlin baut – die Bevölkerung zieht um?

AENGEVELT-RESEARCH analysiert Wohnungsbau in Berlin bis 2030 geografisch

Berlin wächst. Jährlich um dzt. rd. 40.000 Einwohner, ergänzt um 50.000 Flüchtlinge aus 2015 und 17.000 aus 2016, von rd. 3,6 Mio. Einwohner auf knapp 4 Mio. in 2030. (s.a. AENGEVELT City-Report Berlin, Kap. 1 und 7). Die Bevölkerung der 12 Berliner Bezirke wächst prognostisch dabei sehr unterschiedlich: Wohnungsbau und Bevölkerungswachstum bedingen sich gegenseitig. Da ersterer an die Verfügbarkeit geeigneter Grundstücke gebunden ist, entstehen Wohnungen nur auf diesen, und damit erfolgt dort auch das Bevölkerungswachstum. Der Stadtentwicklungsplan (STEP) Wohnen sieht ein Flächen-Potenzial für etwa 250.000 neue Wohnungen bis 2025 in Berlin. Wo werden diese Wohnungen gebaut? Wie verteilen sie sich im Vergleich zur aktuellen und prognostizierten Bevölkerungsverteilung?

Die Projektentwicklerstudie der bulwiengesa AG, München/Berlin, bietet einen detaillierten, jährlich aktualisierten Einblick in eine Vielzahl von Bauprojekten auch im Wohnungsbau. AENGEVELT-RESEARCH analysiert die Verteilung der darin erfassten Projekte mit sicheren bzw. geplanten Fertigstellungsterminen bis 2020 auf die Berliner Bezirke mit Bezug zur Wohnraumversorgung der Bevölkerung. In der Vergangenheit (2012-2015) sind mit rd. 30.000 Wohnungen (à 80m²) die meisten, mit 44.000 Wohnungen 2016-2020 (vor allem aus 2016-2018) vorerst ein etwas geringerer Anteil der circa 55.000 bis Ende 2018 bzw. 90.000 bis 2020 zu erwartenden Neubau-Geschoßwohnungen erfasst. Es bietet sich jedoch ein hochinteressanter Einblick in die geografische Verteilung des Wohnraum-Projektgeschehens in Berlin, den wir hier auszugsweise auf Bezirksebene wiedergeben. (s. Abb.) Die Daten wertet AENGEVELT-RESEARCH intern adressgenau bzw. auf den 445 Planungsräumen und gut 80 Ortsteilen Berlins aus.

Mit ihrer Mischung von hochpreisigen, top-trendigen Zentrallagen und größeren günstigeren Gebieten in Randlagen sind Pankow mit 390.000 und Mitte mit 365.000 Einwohnern am bevölkerungsreichsten, die „grünen Randbezirke“ Spandau (235.000), Treptow-Köpenick, Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf (jeweils um 255.000 Einwohner) rangierten am Ende der Einwohnerskala.

Hoher erwarteter Bevölkerungszuwachs beruht u.a. auf einem hohen Anteil junger Familien und hoher Verfügbarkeit günstiger Bauflächen. Umgekehrte Grundstücksverhältnisse sowie ein hoher Anteil Hochaltriger an der Wohnbevölkerung führen zu eher geringeren Netto-Bevölkerungsprognosen. Diese Trends verändern sich nur relativ langsam.

Mit einem erwarteten Wachstum um 55.000 Personen bzw. 14% führt der Nord-Bezirk Pankow beim absoluten und relativen Zuwachs der Bevölkerung die Berliner Prognosen an, während Mitte auch wegen Verfügbarkeit und Kosten von Baugrundstücken nur auf 5% (18.000 Neubürger) kommt. Mit jeweils rund 21.000 Netto-Neubürgern punkten die preisgünstigeren Bezirke „mit Stadtrandanschluss“: Treptow-Köpenick, Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf (plus 7.7-8,3%) in den Prognosen. Dagegen liegen die eher wohlhabenderen Westbezirke Charlottenburg-Wilmersdorf (10.000, 3%) und Steglitz-Zehlendorf (8.000, 2,5%) mit Schlusslicht Tempelhof-Schöneberg (4.000, 1,1%) auf den unteren Zählplätzen.

Bezogen auf die Einwohnerzahl, wurden für die Jahre 2012-2015 sehr unterschiedliche Projektvolumina in den Bezirken erfasst: Mit 1,4m² pro Einwohner bzw. 510.000m² absolut lag Mitte mit Abstand vor Pankow (1,05m², 410.000m²) Friedrichshain-Kreuzberg (1,17m², 320.000m²), und Charlottenburg-Wilmersdorf (0,91m², 300.000m²). Weit abgeschlagen fanden sich Reinickendorf (0,15m², 40.000m²), Neukölln (0,09m², 30.000m²) und Marzahn-Hellersdorf (0,07m², 20.000m²).

Bei den für 2016-2020 publizierten Maßnahmen bietet sich absolut und im Verhältnis zu dem bis 2030 erwarteten Bevölkerungszuwachs ein anderes Bild: die hochpreisigen Standorte liegen derzeit weiterhin vorne. An der Spitze Mitte (730.000m², 41m² pro prognostiziertem „Zuwachs-Kopf“). Mit Abstand dahinter Friedrichshain-Kreuzberg (460.000m², 26m²) Lichtenberg (450.000m², 24m²), gefolgt von Charlottenburg-Wilmersdorf (430.000m³, 43m²). Treptow-Köpenick (400.000m², 20m²) weist zwar hohes Planvolumen, jedoch deutlich geringeren Zubau pro Kopf auf, und Pankow wird bei mittlerem Bauvolumen (315.000m²) im Vergleich mit hohen Zuzugsschätzungen auf 6m² pro erwartetem Kopf des Bevölkerungszuwachses reduziert. Tempelhof-Schöneberg (130.000m², 36m²) und Steglitz-Zehlendorf (230.000m², 30m²) weisen immer noch überproportional hohe Planvolumina pro prognostiziertem Neueinwohner auf. Mit den geringsten erfassten Planvolumina 2016-2020 zwischen 70.000m² (Reinickendorf) und 110.000m² (Marzahn-Hellersdorf) landen diese (6m² bzw. 3m² pro Neuzuzug) sowie Neukölln (110.00m², 9m²) und Spandau (100.000m², 8m²) auf den hinteren Rängen.

Da die Projekterfassung 2016-2020 vor allem Fertigstellungen in 2016-2018 abdeckt, könnten perspektivisch im Zeitraum 2016-2030 insgesamt etwa fünfmal so viele Wohnungen gebaut werden (gut 200.000). Damit wären die gut nutzbaren größeren Baulandreserven des STEP Wohnen erheblich ausgeschöpft. Die geografischen Schwerpunkte dürften sich dabei baulandabhängig erheblich verschieben.

Die Analyse wirft Fragen auf: Korrespondieren Bautätigkeit, Wohnungsverfügbarkeit und Zuzugsprognosen? Wie lange wird bevorzugt in den höherpreisigen Trendlagen von Mitte und West-Bezirken, sowie in Ost-Bezirken mit starken Wohnungsgesellschaften (u.a. Howoge in Lichtenberg) gebaut? Können die für Pankow prognostizierten 55.000 Neubewohner 2030 wirklich in Pankow wohnen, d.h. werden sie von Bestands-Leerstand und dem – derzeit sehr geringen – Neubau pro Kopf vollzählig aufgenommen? Ist das Bausoll für die Berliner Mitte in wenigen Jahren überschritten, oder die Zuzugs-Prognose dorthin deutlich unterschätzt? Macht das „hochaltrige“ Steglitz-Zehlendorf in den kommenden Jahren erhebliche Wohnflächen für Zuzügler frei? Führen Neubauaktivitäten in zentralen Lagen derzeit zu hohen Neuvermietungs-Mieten, während evtl. Schwerpunkt-Verlagerungen nach Pankow oder Marzahn-Hellersdorf wieder zu einer regionalen Mäßigung führen können? Muss, wer heute in einen Neubau zuzieht, evtl. mehr zahlen als die „Nachzügler“ des kommenden Jahrzehnts (profitiert aber von zentraler Lage)?

Fazit:

Berlin bleibt hochattraktiv für Wohnungsbau aller Zuschnitte. Die regionale Verteilung der Zuzugsprognosen kann anhand der Projekt-Bauvolumina laufend verfolgt und mit Prognosen Dritter sowie eigenen Unternehmenszielen abgeglichen werden.

Quelle: AENGEVELT-RESEARCH