Grundstückskaufpreis geduldig verhandeln

Für den Bau des eigenen Hauses wird ein Grundstück benötigt. Der Kaufpreis des Grundstückes ist bei der Kalkulation der Gesamtkosten des Bauvorhabens nach den Herstellungskosten des Gebäudes die größte Position. In guten Lagen städtischer Ballungsgebiete rangieren die Grundstückserwerbskosten nicht selten sogar an Rang eins. Prof. Dr.-Ing. Horst Borgmann, Servicepartner des Bauherren-Schutzbund e.V. gibt Anregungen und Tipps, was es bei Verhandlungen zum Grundstückskaufpreis zu bedenken gilt. Prof. Dr.-Ing. Borgmann ist Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur und Mitglied des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Berlin.

Die Erfahrung zeigt, Bauherren kümmern sich auf Baumessen intensiv um den Vergleich verschiedener Hausformen, machen sich Gedanken um manches Detail und dessen Kosten. Dem Grundstück hingegen wird oftmals verhältnismäßig wenig Aufmerksamkeit geschenkt. Das ist unverständlich, denn bei einer guten und geduldigen Verhandlung des Grundstückspreises lassen sich erhebliche Kosten sparen, die später die Finanzierung des Hausbaues erleichtern können. Zugegeben – in sehr guten Lagen sind Grundstücke knapp und die Schar der Interessenten groß. Da gilt meist der Grundsatz: der Schnellste und Meistbietende bekommt den Zuschlag. Geduldiges verhandeln ist da nur bedingt möglich. Aber das gilt nicht für überall und für jedes Grundstück. Und deshalb stimmt: Das beim Grundstückskauf gesparte Geld erweitert den finanziellen Spielraum beim Hausbau. Daher ist es wichtig, den Grundstücksmarkt zu kennen und den Preis für das eigene Grundstück gut einschätzen zu können.

Wie den Preis ermitteln?

Einen ersten Überblick über den Grundstücksmarkt bieten Inserate in Tageszeitungen. Bei den hier genannten Preisen handelt es sich um verhandelbare Angebotspreise. In der Regel lassen sie sich um etwa zehn Prozent herunterhandeln. Einen besseren Marktüberblick erhält, wer ein Immobilenwebportal besucht. Hier besteht meistens die Möglichkeit, Angebote zu filtern, das heißt, bis auf Postleitzahlebene auszuwerten. Auch hier muss beachtet werden, dass es sich um Angebotspreise handelt. Wer sich Zeit nimmt, kann verfolgen, wie sich der Preis für manches Grundstück entwickelt.
Eine weitere Möglichkeit des Marktüberblicks schaffen die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, die bei den Landkreisen bestehen. Jeder Notar ist verpflichtet, eine Ausfertigung des von ihm beurkundeten Grundstückskaufvertrages kostenfrei dem zuständigen Gutachterausschuss zu übersenden. Diese Urkunden werden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ausgewertet. Die Ergebnisse finden Eingang in die dort geführte Kaufpreissammlung. Diese Kaupreissammlung ist nicht öffentlich. Sie steht nur einem begrenzten Personenkreis zur Verfügung. Zur Gewährleistung der Markttransparenz sind die Gutachterausschüsse jedoch verpflichtet, unter anderem Bodenrichtwerte regelmäßig und in Karten flächendeckend zu veröffentlichen. Diese Bodenrichtwertkarten sind öffentlich und stehen in einigen Bundesländern kostenfrei im Internet zur Verfügung.

Bodenrichtwert und einzelnes Grundstück

Der Bodenrichtwert ist ein aus Kaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher Wert für Grundstücke in vergleichbar typischer Lage mit ähnlicher Größe zu einem bestimmten Zeitpunkt. Bei ihrer Wertermittlung lassen sich Banken hinsichtlich des Grundstückswertes in der Regel von diesem Bodenrichtwert leiten. Bei Änderungen des Grundstücksmarktes müssen Anpassungen vorgenommen werden. Gegenwärtig steigen die Grundstückspreise in den meisten Zentren Deutschlands. Es gibt aber auch Regionen, in denen die Grundstückspreise stabil bleiben. Vor allem in ländlichen Regionen kann das der Fall sein. Dem Bauherrn ist zunächst zu raten, die typische Größe eines Grundstücks der infrage kommenden Bodenrichtwertzone festzustellen. Von der durchschnittlichen Größe abweichende Grundstücke werden infolge ihrer Übergröße beziehungsweise Untergröße meistens mit Abschlägen gehandelt. Einige Gutachterausschüsse definieren daher für die jeweilige Bodenrichtwertzone typische „Bodenrichtwertgrundstücke“.

Preisbestimmende Faktoren

Generell wird der Grundstückspreis durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage gebildet. Gegenwärtig kann in attraktiven Lagen eine Flucht in das „Betongold“ beobachtet werden, da nur beschränkt Anlagealternativen am Kapitalmarkt bestehen. Trotzdem ist es wichtig, nicht unter Zeitdruck zu verhandeln, gerade dann, wenn professionelle Verkäufer darauf hinweisen, dass es in der interessierenden Bodenrichtwertzone keine Grundstücke mehr gebe und das zum Verkauf stehende Grundstück als letztes glücklicherweise noch zu verkaufen sei. Die den Preis bestimmenden Faktoren sind vielfältig und es lohnt, mit einem gründlichen Grundstückscheck Antwort auf eine Reihe von Fragen zu finden. Und nicht vergessen: Auch die Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie den oft beteiligten Makler sind nicht zu unterschätzen!

Fragen zum Grundstückserwerb und Grundstückspreis

• Stimmen die Bestandsangaben von Grundbuch und Liegenschaftskataster überein?
• Ist der Verkäufer der im Grundbuch eingetragene Eigentümer?
• Sind in der Abteilung II des Grundbuches Eintragungen vorhanden? Welche Rechtswirkungen gehen hiervon aus? In der Regel führen die Eintragungen (Grunddienstbarkeiten) zu Preisabschlägen, zum Beispiel Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zu Gunsten Dritter
• Ist das Grundstück erschlossen? Grenzt es an eine öffentliche Straße? Welche Medien liegen an?
• Bestehen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des jeweiligen Grundstückseigentümers (Baulasten)? In einigen Bundesländern werden Baulastenverzeichnisse geführt.
• Ist das Grundstück breit genug für den Bau des Hauses? In der Regel müssen zweimal 3 Meter Grenzabstand zu den Nachbargrundstücken eingehalten werden.
• Welche Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl sind für das Grundstück maßgebend? Reicht die Grundstücksfläche aus, um das geplante Haus bauen zu können?
• Besteht Altlastenverdacht?
• Sind höhere Gründungskosten zu erwarten?
• Werden Anliegerbeiträge nach Kommunalabgabengesetz in der nächsten Zeit abgerechnet?
• Wie ist das Grundstück beschaffen? Ist es eben? Gibt es Altbebauung? Sind geschützte Bäume vorhanden, die die Anordnung des geplanten Baukörpers einschränken?
• Gibt es Geruchs- oder Lärmbeeinträchtigungen? Das Grundstück an verschiedenen Tagen zu unterschiedlichen Zeiten besichtigen.
• Ist ein Makler am Zustandekommen des Grundstückskaufvertrages beteiligt?