Der Service rund um Immobilien: Hausmeisterservice und Facility Management

Der Besitz einer Immobilie ist für viele Menschen ein Traum. Handelt es sich aber um „mehr“ als ein Einfamilienhaus, ist damit auch sehr viel Arbeit und Verantwortung verbunden. Denn damit der Zustand eines Gebäudes gut bleibt, der Wert nicht sinkt, Bewohner (Mieter) sich wohlfühlen und nicht immer wieder Mängel reklamieren, gibt es einiges zu tun. Zunächst muss ein Haus regelmäßig professionell gereinigt werden. Die Treppenhausreinigung gehört zu den wichtigsten Elementen der Gebäudereinigung und muss, anders als Fenster oder Fassade, einmal pro Woche erledigt werden. Sie dient zum einen der Zufriedenheit der Nutzer der Immobilien, denn niemand möchte sich im Treppenhaus an dreckigen Handläufen vollschmieren oder Dreck vom Fußboden in die Wohnung tragen. Aber auch die Oberfläche wird durch eine regelmäßige Reinigung gepflegt und hält länger.

Jedoch ist das noch nicht alles. Neben der Gebäudereinigung ist oft auch eine Außenanlage vorhanden, die gepflegt werden muss, technische Anlagen wie die Heizung müssen überwacht werden oder jemand muss schauen, ob das Licht in Keller und Treppenhaus funktioniert. Je größer der Gebäudekomplex ist, desto größer ist auch der Aufwand und dies selbst zu machen oder die Treppenreinigung den Hausbewohnern zu überlassen ist meist nicht sinnvoll oder gewollt. Aus diesem Grund sollte eine vertrauenswürdige Firma beauftragt werden, die solche Aufgaben übernimmt.

Immer zur Stelle: der Hausmeisterservice

Natürlich können für die Reinigung und die Instandhaltungsarbeiten verschiedene Unternehmen beauftragt werden. Jedoch ist es normalerweise einfacher, alles aus einer Hand zu erhalten: Weniger Organisation, Verwaltung und Rechnungen. Unternehmen für Gebäudereinigung sind häufig genau darauf spezialisiert und bieten neben der Hausreinigung auch Hausmeistertätigkeiten, wie die Pflege der Außenanlagen oder die Instandhaltung bzw. Durchführung von Kleinstreparaturen, an.

Grenzen eines Hausmeisterservice

Werden größere Arbeiten und Reparaturen an der Immobilie fällig, wie beispielsweise Malerarbeiten oder eine Heizungsreparatur, darf ein Hausmeister diese nicht selbst übernehmen. Handwerksarbeiten müssen von Fachfirmen durchgeführt werden, Hausmeister haben hierfür keine Berechtigung. Dies hat auch rechtliche Gründe, da eine Fachfirma für das Ergebnis haftet. Jedoch kann es zum Aufgabenbereich der Hausmeisterfirma gehören, eine entsprechende Fachfirma zu beauftragen und zu kontrollieren. Dabei muss die Firma natürlich im Sinne des Eigentümers handeln und sollte in der Lage sein, Angebote zu vergleichen und das Beste zu finden.

Abgrenzung zum Facility Management

Oft werden die Begriffe Hausmeisterdienstleistungen und Facility Management deckungsgleich verwendet. Aber ist es eigentlich das Gleiche? Beinah. Bei beiden Begriffen geht es um die Bewirtschaftung von Gebäuden zu deren Werterhalt. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass bei größeren Gebäudekomplexen eher von Facility Management gesprochen wird. Hier ist häufig der Verantwortungsbereich ein größerer und auch das Aufgabenfeld weiter. Der Facility Manager ist Ansprechpartner für Mieter, sorgt nicht nur für Werterhalt und Sauberkeit, sondern auch für eine kosteneffiziente Bewirtschaftung der Immobilie. Einige Unternehmen bieten die komplette Verwaltung an und nehmen damit den Eigentümer(n) die gesamte Arbeit rund um ihr Gebäude ab.

Rechtliche Aspekte

Es gibt natürlich auch rechtliche Aspekte zu beachten, wenn es um die Beauftragung eines Facility Service geht. Vor allem die Haftung bei Unfällen von Mietern oder Passanten, spielt dabei eine Rolle, speziell im Winter. Denn der Eigentümer einer Immobilie ist dazu verpflichtet, für die Verkehrssicherheit auf den Wegen vor dem Gebäude zu sorgen. Im Winter heißt dies, Gehwege von Schnee und Eis zu befreien. Wird dies nicht getan und es verletzt sich ein Passant, weil er stürzt, kann es sein, dass der Eigentümer haftet. Wird ein Unternehmen mit dem Winterdienst beauftragt, ist dieses verantwortlich. Gleiches gilt für andere Unfälle oder Verletzungen, die durch das Handeln (oder eben des Nichthandelns) des Hausmeisters verursacht wurden. Gehwege und das Treppenhaus müssen immer verkehrssicher sein. Die ausgewählte Firma sollte eine entsprechende Haftpflichtversicherung besitzen, um im Notfall abgesichert zu sein und der Eigentümer als Auftraggeber sollte dies auch nachprüfen.

Wie hoch sind die Kosten?

Die Kosten eines Hausmeisterservices oder Facility Managements sind extrem unterschiedlich. Zunächst hängen sie natürlich von der Größe des zu betreuenden Objekts ab. Aber auch von der Ausstattung des Gebäudes und den Aufgaben, die erledigt werden sollen. Ein Service, der einmal pro Woche das Treppenhaus reinigt und nach dem rechten schaut, ist günstiger als eine umfassende Bewirtschaftung. Gehört eine Gartenanlage dazu, die gepflegt werden muss? Wie sieht es mit Winterdienst aus, muss sich um die Mülltonnen gekümmert werden?

Daher sollte ganz genau überlegt werden, welche Aufgaben die Firma übernehmen soll. Wenn dies klar ist, ist es ratsam, mehrere unverbindliche Angebote einzuholen und genau miteinander zu vergleichen. Ist die Entscheidung gefallen, müssen alle vereinbarten Aufgaben (inklusive der Häufigkeit ihrer Durchführung) in Form eines Leistungsverzeichnisses im Vertrag mit festgehalten werden, damit es später nicht zu Unklarheiten kommen kann.

Wer zahlt die Dienstleistung?

Die Kosten des Hausmeisters sind Nebenkosten der Wohnung. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentumswohnungen – einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), wird in der Teilungserklärung geklärt, wie verschiedenen Kosten geteilt werden, also auch die Kosten für den Hausmeister. Diese sind dann Teil des Hausgeldes, also der Eigentümernebenkosten. Wird die Wohnung allerdings vermiedet, können die Kosten des Hausmeisterdienstes unter Umständen auf die Mieter umgelegt werden. Dafür muss im Mietvertrag vereinbart sein, dass diese Kosten Teil der Wohnnebenkosten sind. Dabei können jedoch nur die regelmäßig anfallenden Kosten durch den Hausmeisterservice umgelegt werden. Also die Gebäudereinigung im Treppenhaus oder Winterdienst. Kosten für kleinere Reparaturen oder Instandhaltungen sind Sache des Vermieters und dürfen nicht weitergegeben werden.