Die BVBI – Berliner Volksbank Immobilien ist als großes Immobilienmaklerunternehmen traditionell eng im Berliner und Brandenburger Immobilienmarkt verwurzelt. Wie die Volksbank selbst neben klassischen Eigentumswohnungen auch Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbebauten und Bauprojekte finanziert, so finden sich natürlich solche Immobilie im Bestand der Kunden.
Die meisten Privatkunden kennen Immobilien zur Kapitalanlage in Form von Eigentumswohnungen, die dann in der Vermietung eine Rendite erzielen. In der Vergangenheit gab es immer mal wieder besondere (steuerliche) Anreize, mit Sonderabreibungsmöglichkeiten vermehrt privates Kapital in den Immobilienmarkt einzuwerben und so den Wohnungsneubau anzukurbeln. Solche zusätzlichen Anreize braucht es in Zeiten niedriger Zinsen nicht, um Immobilien als Anlagealternative zu klassischen Bankprodukten zu positionieren. Aber ohne steuerliche Begünstigungen fließt das Geld auf Grund des günstigeren Preisniveaus in bereits bestehende Immobilien statt in den Wohnungsneubau.
In der Folge steigender Nachfrage nach vermieteten Eigentumswohnungen und magerer Renditeerwartungen, hat sich das Preisniveau soweit verteuert, dass mancherorts kaum noch ein preislicher Unterschied zwischen vermieteten und bezugsfreien Eigentumswohnungen auszumachen ist. Viele Verkäufer versuchen derzeit, die Gunst der Stunde zu nutzen, indem sie ihre Wohnung zu einem nochmals höheren Angebotspreis anbieten (lassen). Ob es klug ist, nach dem Motto „jeden Morgen steht ein Dummer auf – man muss ihn nur finden“ zu verfahren, bleibt einmal dahingestellt. Denn längst nicht jedes Angebot führt auch zu einem Verkauf. Der Gutachterausschuss Berlin weist online (Abfragedatum 10.01.2021) für 2020 insgesamt 2.046 Verkäufe vermieteter Eigentumswohnungen aus. Das Preismittel lag bei 3.186 Euro je Quadratmeter.
Nur nicht verkalkulieren
Während ein zu hoher Angebotspreis auf der Verkäuferseite dazu führen kann, dass die Immobilie gar nicht – oder schlussendlich nach Preisreduzierungen unter Wert verkauft werden muss, kann auf der Käuferseite das erhoffte Anlageziel verfehlt werden, wenn die „Rendite“ nicht stimmt.
Wie die Beispielrechnung verdeutlicht, weicht die tatsächliche Rendite nach Berücksichtigung aller Kosten deutlich von der vereinfachten Renditerechnung „Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis“ ab. Folgend eine Beispielrechnung:
Kauf vermieteter Eigentumswohnung mit 62m² und 620€ Monatsmiete
Kaufpreis 200.000€
+ 6% Grunderwerbsteuer 12.000€
+ ca. 1,5% Notar/Gericht 3.000€
+ 3,57% Maklerkosten 7.140€
= Gesamt 222.140€
Jahresnettokaltmiete 7.440€
+ Betriebs-/Heizkosten 2.232€
– Hausgeld inkl. Rücklage 2.976€
– WEG-Einzelverwaltung 480€
= Mietüberschuss 6.216€
Während die „Überschlagsrechnung“ noch eine Rendite von 3,72% p.a. verspricht, schmilzt die Rendite unter Berücksichtigung der Kosten auf 2,8% zusammen. Das ist sicher besser als nichts und erst recht besser als Negativzinsen zahlen zu müssen. Es bleibt aber zu bedenken, dass aus der Rendite ggf. auch Reparaturen innerhalb der Wohnung zu zahlen sind. Auch das Risiko, einen Mietausfall zu erleiden, sollte einkalkuliert werden.
Wie dieses Beispiel zeigt, ist es unerlässlich, den Angebotspreis unter Abwägung der Marktbedingungen realistisch anzusetzen – und hierbei ist das Thema Mietendeckel oder Mietpreisbremse noch gar nicht angesprochen.
Was die Immobilienmakler der BVBI für Verkäufer von vermieteten Eigentumswohnungen leisten, ist bei größeren Investmentimmobilien nicht nur selbstverständlich, sondern auch deutlich umfangreicher.
Investment im größeren Stil
Das, was für die einzelne vermietete Wohnung gilt, lässt sich nicht einfach mit der Anzahl der Wohnungen in einem Mietwohnhaus multiplizieren. Hier spielen natürlich auch andere Faktoren eine Rolle, wie beispielsweise die Bausubstanz, aber auch baurechtliche Entwicklungspotentiale des Hauses oder des Grundstücks.
Und, na klar, in Berlin auch die Berücksichtigung des Mietendeckels über das normale Mietrecht hinaus.
Erstaunlich viele Verkäufer von sogenannten Investment-Immobilien sind private Haushalte und Mittelständler. Auch weil es bei einer solchen Immobilientransaktion um viel Geld geht, ist es ratsam, den Verkaufsprozess in die Hände eines gut aufgestellten Maklerhauses zu geben. Die fachliche Kompetenz ist dabei aber nur einer der Gründe. Mindestens genauso wichtig ist es, den richtigen Marktzugang zu finden. Denn anders als bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen ist der Verkauf von Mietwohnhäusern, Bürohäusern, Einzelhandels- oder Gewerbeimmobilien ein sogenanntes „B2B-Geschäft“, also der direkte Draht zwischen Geschäftsleuten.
Das ist auch der Grund, warum Immobilienangebote für Investment-Objekte auf den Immobilienplattformen eher selten zu finden sind. Die BVBI pflegt hier seit Jahren einen engen Kontakt zu Immobilieninvestoren aus Berlin, Brandenburg und dem In- und Ausland, die sich in der Hauptstadtregion engagieren. Neben klassischen Immobilien- und Wohnungsgesellschaften zählen auch Investoren aus dem Finanzsektor, Fonds und Pensionskassen, Stiftungen und Vermögensverwaltungen zum Kundenstamm.
Die hierfür notwendige Vertrauensbasis ist zum Teil über Jahrzehnte gewachsen und wird immer wieder neu durch qualifizierte und kompetente Arbeit der BVBI bestätigt.
Gewerbeimmobilien in schwierigem Marktumfeld
2020 war auch für die Immobilienbranche ein außergewöhnliches Jahr. Nach dem ersten Lockdown im März herrschte zunächst eine gewisse Schockstarre. Im Verhältnis zum Vorjahreszeitraum verzeichnet der Gutachterausschuss für das erste Halbjahr 2020 eine Halbierung des Umsatzes für Wohn- und Geschäftshäuser, wobei auch der Preis pro Quadratmeter um 11,7% auf durchschnittlich 3.267 Euro je Quadratmeter nachgab. Deutlich schlechter ist die Marktlage bei reinen Büro- und Geschäftshäusern. Die Unsicherheit über die mittelfristigen wirtschaftlichen Corona-Folgen mit verstärktem Homeoffice, befürchteter Insolvenzwelle und Einzelhandelssterben führte zu einem Umsatzrückgang um fast 70% bei zudem um 16,1% niedrigerem Preisniveau.
Trotz des schwierigen Marktumfeldes ist es der BVBI gelungen, nicht nur im Bereich der Wohn- und Geschäftshäuser Kaufverträge zu vermitteln, sondern auch reine Gewerbeobjekte. Ein Beispiel ist der Neubau des Cross Media Centers in Berlin-Adlershof, das ausgerichtet auf die Branchen Medien, IT und Kommunikation, schon vor Fertigstellung an eine Vermögensverwaltungsgesellschaft verkauft werden konnte.
Gern stehen Ihnen Herr Pillau und Herr Kunert beim Verkauf Ihrer Investment-Immobilie zur Verfügung.
Lars Pillau
Immobilienmakler Investment
Tel: (030) 56 55555-15
Email: lars.pillau@bvbi.de
Ralf Kunert
Immobilienmakler Spezialimmobilien
Tel: 030) 56 55555-12
Email: ralf.kunert@bvbi.de
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