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Vom nordöstlichen Rand Berlins bis zur polnischen Grenze – vom städtischen Flair bis zur abgeschiedenen Idylle gibt es in BAR und MOL die unterschiedlichsten Möglichkeiten, ein Zuhause zu finden oder auch sein Kapital in Immobilien anzulegen. Dazu befragen wir Herrn Axel Weigert, Berater und Makler bei der Berliner Volksbank Immobilien GmbH. 46 Jahre alt ist der Familienvater, und er kennt sich hier bestens aus.
„Die Immobilienpreise in unseren Landkreisen sind extrem unterschiedlich. Als Faustregel gilt: je schlechter die Infrastruktur, umso geringer die Preise. So kann man auf dem Lande in Grenznähe zu Polen z.B. ein Baugrundstück mit 500 m2 für 4.000 bis 5.000 Euro erwerben, das sind also ca. 8 bis 10 Euro pro m2. Will man dagegen in Wandlitz bauen, muss man vielleicht mit 65 Euro je m2 planen, in direkter Lage am See sind auch 300 Euro pro m2 möglich. In der Umgebung von Berlin ist die gute Verkehrsanbindung an die Stadt stark preisprägend, insbesondere bei Lagen mit S-Bahnanbindung. Dennoch kann man auch günstige Preise entdecken; so findet man in Bernau durchaus Beispiele für Quadratmeterpreise von ca. 35 Euro für Bauland.“
Die in Berlin stark gestiegenen Immobilien- und Mietpreise bewegen viele Hauptstädter zu der Frage, ob ein Umzug in das nähere Umland ein finanziell vorteilhafter Weg sein könnte. Herr Weigert bejaht diese Frage: „Denken wir einmal an eine kleinere Familie. Die könnte realistisch ein Einfamilienhaus in gutem Zustand mit einer Wohnfläche von ca. 100 bis 120 m2 auf einem Grundstück von rund 800 m2 für ca. 120.000 Euro finden, bei einigen Extras mehr müsste sie mit ca. 150.000 Euro rechnen.“
Und wie schätzt Herr Weigert die künftige Entwicklung der Immobilienpreise in den beiden Landkreisen ein? „Auch dafür gilt: die Gegenden mit einer guten Infrastruktur werden – anders als abgeschiedene ländliche Gebiete – weiter steigende Immobilienpreise verzeichnen, wobei die Berlin-nahen guten Immobilien auf mittlere Sicht auch das Preisniveau der Hauptstadt erreichen können.“
In Zeiten niedriger Zinsen werden Immobilien von vielen Kapitalanlegern als attraktive Alternative angesehen. Vom Experten möchten wir wissen, ob sich diese Überlegung auch für Objekte im Barnim oder in Märkisch-Oderland lohnen kann. „Während das Immobilienangebot für Eigennutzer derzeit eher knapp ist, bieten sich dagegen für Kapitalanleger größere Potentiale. So sind – z.B. in Bernau, Strausberg, Hoppegarten, Neuenhagen – diverse vermietete Eigentumswohnungen auf dem Markt, die – häufig in den 1990iger Jahren – von Anlegern aus den alten Bundesländern erworben wurden und nun zum Verkauf angeboten werden. Für derartige Wohnungen in gutem Zustand sind für Käufer günstige Preise erzielbar. Bei Einstiegspreisen von 850 bis 900 Euro pro m2 lassen sich Mieten von 6,30 bis 6,50 Euro realisieren. Wichtig vor der Kaufentscheidung ist die Begutachtung des Objektzustandes. Ist die Fassade intakt? Wie sieht die Energieversorgung aus? Stehen Maßnahmen zur Wärmedämmung an? Dann sind vielleicht in näherer Zukunft Sonder-umlagen der Eigentümer zu befürchten aufgrund notwendiger Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen. Unterlagen der Hausverwaltung, WEG-Protokolle liefern hier wichtige Aufschlüsse und sollten in jedem Fall – ggf. mit professioneller Unterstützung – eingesehen werden.“
Und – neben dem jeweiligen Zustand – sei insbesondere die Lage der Immobilie maßgeblich für die Investitionsentscheidung, sagt Herr Weigert und bringt das so auf den Punkt: „Die Chance für eine dauerhafte Vermietung bzw. Vermietbarkeit einer Parterrewohnung an stark befahrener Straße mit gewerblichem Umfeld ist natürlich deutlich niedriger als die eines schönen ruhigen Dachgeschosses mit Blick ins Grüne. Qualitativ gute Objekte amortisieren sich vielleicht schon nach 13 bis 15 und nicht erst – wenn überhaupt – nach 20 Jahren“.
Themenwechsel: wir wollen jetzt den Blick weg vom Käufer hin zum Verkäufer einer (eigengenutzten) Immobilie lenken und fragen Herrn Weigert, welche „typischen“ Fehler der Verkäufer einer Immobilie in jedem Fall vermeiden sollte. „Von zentraler Bedeutung ist die Festlegung des marktgerechten Verkaufspreises. Der Verkäufer, der einen überhöhten Preis fordert, wird so wahrscheinlich keinen Käufer finden und muss dann den Angebotspreis herabsetzen. Bei potentiellen Käufern – die meist den Markt sehr genau verfolgen – führt das zum ,Imageverlust‘ des angebotenen Objektes und wird als Signal für die Bereitschaft zu weiteren Preissenkungen verstanden. Diese ,Abwärtsspirale‘ ist dann schwer zu durchbrechen. Bei einem zu niedrig angesetzten Angebotspreis verschenkt der Eigentümer jedoch Geld. Also ist die richtige , dem Markt entsprechende Preisfixierung maßgeblich für einen guten und zügigen Verkauf.“
Und noch einmal weist Herr Weigert auf die Wichtigkeit eines einwandfreien Zustandes für die Vermarktbarkeit einer Immobilie hin: „In jedem Fall lohnt sich für den Verkäufer die Beseitigung möglicher Schäden, bevor er sein Objekt anbietet. Bröckelnde Fassaden, nicht beseitigte Wasserschäden, klemmende Fenster etc. mindern die Kauflust von Interessenten radikal. Dabei lassen sich durch Reparaturen und Renovierungen diese Mängel beseitigen und das wirkt sich spürbar positiv auf die Vermarktbarkeit und den erzielbaren Preis aus. Diesen Effekt verstärken zudem gestalterische Maßnahmen zur Vorbereitung einer Besichtigung: eine optische Aufwertung erreicht man mit geeigneten Dekorationen, mit frischen Pflanzen, durch angenehme Beleuchtung, auch mit der Beseitigung ,sehr persönlicher‘ Gegenstände, so dass die Besichtigungsatmosphäre dem Besucher weitgehend Freiräume für die Entwicklung eigener Ideen lässt. Übrigens können wir auch hierfür professionelle Unterstützung anbieten.“
Professionelle Unterstützung ist ein gutes Stichwort: welche Leistungen erbringt Herr Weigert als Berater der Berliner Volksbank Immobilien GmbH für seine Kunden? „Für den Verkäufer ermittele ich zunächst den marktgerechten Preis seiner Immobilie, stelle dann für ihn sämtliche verkaufsrelevanten Unterlagen zusammen und gestalte ein aussagekräftiges Exposé. Für die Käuferfindung kann ich auf eine umfassende Datei mit vielen Tausenden Interessenten zugreifen, die dort mit ihren detaillierten Suchanforderungen erfasst sind. Primär sind das Kunden der Berliner Volksbank, die uns mit der Immobiliensuche beauftragt haben. Diese enge Verbindung zu ,unserer Mutter‘, der Berliner Volksbank, ist also ein entscheidender Vorteil, nicht nur für den Verkäufer, sondern auch für den Käufer, dem wir so eine attraktive Finanzierung vermitteln können. Sofern überhaupt erforderlich, präsentieren wir das Angebot in relevanten Internetforen sowie in Printmedien. Einzelbesichtigungen mit – vorab identitätsgeprüften – Interessenten sind der nächste Schritt. Schließlich begleite ich die Verhandlungen zwischen Verkäufer und Käufer bis hin zur notariellen Beurkundung der Eigentumsübertragung.“
Übrigens: auch für die Vermarktung ungewöhnlicher Objekte steht Herr Weigert zur Verfügung. Sehr zur Zufriedenheit zum Beispiel von Familie Z. hat er für deren Scheune schnell einen Käufer gefunden, der dort nun seine kreativen Ideen umsetzen kann. „Alles ist so super gelaufen, wie wir uns das vorgestellt haben. Wir wollten, dass der Verkauf diskret, reibungslos und professionell für uns erledigt wird. Genau so hat Herr Weigert das für uns umgesetzt“, sagt Herr Hartmut Z.
Axel Weigert, Immobilienberater Brandenburg (Ost), Berliner Volksbank Immobilien GmbH, Büro Bernau, Börnicker Chaussee 1, 16321 Bernau, Telefon: (030) 56 55555 27, E-Mail: axel.weigert@bvbi.de, Internet: www.bvbi.de
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