Wohnungspreise steigen weiter

Stagnation erst ab 3 Prozent Zinsen

Die Immowelt-Kaufpreis-Prognose hat untersucht, welche Auswirkungen mögliche Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) auf die Entwicklung der Wohnungspreise bis 2020 haben. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stagnieren erst ab einem Marktzinssatz von 3 Prozent. Bei einem Zinssatz von 2 Prozent für Wohnbaukredite verlangsamt sich der Preisanstieg für Eigentumswohnungen lediglich in den 14 deutschen Großstädten. In Berlin, München, Nürnberg und Stuttgart gehen die Preissteigerungen am stärksten zurück. In München kostet der Quadratmeter bei einem Zinssatz von 2 Prozent knapp 400 Euro weniger als bei gleichbleibenden Zinsen.

Nürnberg, 8. März 2018. Eine Erhöhung des Leitzinses rückt näher – Experten rechnen mit einer solchen Entscheidung Ende diesen beziehungsweise Anfang nächsten Jahres. Auch wenn der Leitzins in der Eurozone weiter auf einem historischen Tief liegt: Der Finanzmarkt hat bereits eine kleine Kehrtwende vollzogen. Mit Folgen für Immobilienkäufer, Sparer und Anleger. Im Durchschnitt lag der effektive Zinssatz für Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als 10 Jahren nach Angaben der Bundesbank im Januar bei 1,88 Prozent. Dies bedeutet gegenüber Dezember 2017 eine Zunahme um 0,11 Prozentpunkte.

Eine Zinsanhebung der EZB hätte zusätzlichen Einfluss auf den Immobiliensektor. Je weiter die Zinsen steigen, desto weniger Geld wird in den Kauf von Immobilien investiert und die Preissteigerungen verlangsamen sich. Höhere Zinszahlungen schmälern nämlich die Renditen von Immobilien-Anlegern. Bis die Preise für Eigentumswohnungen nicht mehr steigen, müssten die marktüblichen Zinsen für Wohnbaukredite (10 Jahre Laufzeit) aber auf 3 Prozent klettern. Zu diesem Ergebnis kommt die Immowelt-Kaufpreis-Prognose für die 14 größten deutschen Städte. Damit sich die Hypothekenzinsen derart erhöhen, muss aber vorerst die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins anheben. Für diesen Sprung wäre eine Erhöhung von aktuell 0 auf rund 2 Prozent notwendig, was allerdings innerhalb diesen oder nächsten Jahres eher unwahrscheinlich ist. In ihrer jüngsten Sitzung am 8. März hat die EZB beschlossen, ihre Anleihekäufe weiter beizubehalten und die Leitzinsen nicht zu erhöhen.

Wie sich die Kaufpreise in den Großstädten bis 2020 entwickeln, zeigt die Immowelt-Kaufpreis-Prognose. Dafür wurde die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen für verschiedene Zinssätze bis 2020 berechnet. Berücksichtigt wurde dabei die Entwicklung von Bevölkerung, Verbraucherpreisindex und Baupreisindex. Je nach Stadt variiert das Zinsniveau, das für eine Stagnation der Kaufpreise nötig wäre. Die Spanne liegt zwischen 2,92 Prozent in Leipzig und 3,15 Prozent in Bremen.

Zinserhöhung auf 2 Prozent: Preissteigerung verlangsamt sich

Ein realistisches Szenario wäre, dass die EZB den Leitzins in kleinen Schritten erhöht. Eine Anhebung auf 0,5 Prozent hätte zur Folge, dass Käufer einen Wohnbaukredit für 5 bis 10 Jahre zu einem Zinssatz von rund 2 Prozent finanzieren müssten. Das würde den Preisanstieg auf jeden Fall verlangsamen, aber bei weitem nicht stoppen, wie die Immowelt-Kaufpreis-Prognose der 14 größten deutschen Städte zeigt: In München würde das etwa dazu führen, dass Wohneigentum bis 2020 um 22 Prozent teurer wird statt um 28 Prozent bei gleichbleibenden Zinsen. Käufer müssten 2020 dadurch mit Kaufpreisen von 7.960 Euro pro Quadratmeter rechnen statt 8.390 Euro.

Eine ähnliche Entwicklung gibt es auch in allen anderen untersuchten Städten. In Berlin betrüge die Preissteigerung bei 2 Prozent Zinsen 18 Prozent statt 24 Prozent bei gleichbleibenden Zinsen. In Nürnberg läge sie bei 20 statt 26 Prozent und in Stuttgart bei 18 statt 24 Prozent. In Essen und Dortmund hätten höhere Zinsen hingegen nahezu keinen Einfluss auf die Preise.

Methodik

Für die Prognose der Kaufpreise in den 14 größten deutschen Städten wurde die Entwicklung folgender Parameter auf Grundlage des Basisjahres 2010 berücksichtigt:

• Bevölkerungsentwicklung, woraus die Nachfrage abgeleitet wurde

• durchschnittlicher Zinssatz pro Quartal

• Verbraucherpreisindex

• Baupreisindex

Quelle: Immowelt AG