Achtung! Neue Risiken für Verbraucher

Wesentliche Verbesserungen aber auch eine Verschlechterung im Bauvertragsrecht für Verbraucher

In der Septemberausgabe des Immobilienjournals wurde dargestellt, dass ab dem 01.01.2018 ein neues Bauvertragsrecht gilt. Der Gesetzgeber hat hier ganz erheblich reformiert. Insbesondere die Stärkung des Verbraucherschutzes stand im Focus der Reformbemühungen. Der Gesetzgeber hat daher den Verbraucherbauvertrag ins BGB eingeführt. Diese Neuerung führt zu wesentlichen Verbesserungen der Rechte von Verbrauchern.

Die ab Jahresbeginn geltenden Neuerungen enthalten aber auch eine Verschlechterung zulasten des Verbrauchers, was die Verpflichtung zur Stellung einer Bauhandwerkersicherung angeht.

Verschlechterung bei Handwerkersicherheiten

Eine bei Verbrauchern relativ unbekannte Norm ist § 648 a BGB a.F. (alte Fassung, gültig bis 31.12.2017). Diese Norm regelt die Handwerkersicherheit. Nach dem Deutschen Werkvertragsrecht gilt die Vorleistungspflicht des Werkunternehmers. Er muss sein Werk erst erbringen und kann erst anschließend seinen Werklohn verlangen. Um dieses Vorleistungsrisiko abzumildern, hat der Gesetzgeber § 648 a BGB a.F. geschaffen. Hiernach kann der Werkunternehmer jederzeit vom Besteller eine Sicherheit (z.B. Bürgschaft) in Höhe der noch zu erbringenden Werkleistungen verlangen.

Der Verbraucher (Häuslebauer) brauchte dieser Norm keine Beachtung zu schenken, denn die Sicherheitsverpflichtung galt nicht, wenn der Besteller eine natürliche Person ist und die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses erfolgten.

Damit gilt das Recht des Bauunternehmers auf Forderung einer Sicherheit gegenüber einem Verbraucher bei Bauarbeiten an seinem Einfamilienhaus nicht.

Neue Rechtslage ab 01.01.2018: Auch Verbraucher muss Sicherheit leisten!

Aus § 648a BGB a.F. wird § 650f BGB n.F. (neue Fassung). In Absatz 6 ist, wie in der alten Vorschrift, geregelt, auf wen sie keine Anwendung findet. Der Gesetzgeber hat hier nicht etwa – was den Verbraucher angeht – den alten Gesetzesinhalt übernommen, sondern diesen geändert.

§ 650f BGB ist danach nicht anwendbar, wenn der Besteller Verbraucher ist und es sich um einen Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB oder um einen Bauträgervertrag nach § 650u BGB handelt.

Wie in der Septemberausgabe dargestellt, liegt ein Verbraucherbauvertrag nur vor bei Bau eines neuen Gebäudes oder erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude. Soll heißen: Eigentlich fällt nur der klassische „Hausbauvertrag“, in welchem der Bauunternehmer als Generalunternehmer auftritt unter diese Regelung.

Bei Einzelvergaben (Dach, Rohbau, Innenausbau, Fenster, Außenanlagen etc.) greifen die Regelungen zum Verbraucherbauvertrag nicht. Ein Verbraucherbauvertrag liegt also nur vor, wenn das Haus „aus einer Hand“ kommt.

Aber hier genau liegt das Problem:

Bei allen anderen Verträgen kann der Werkunternehmer sofort nach Abschluss des Bauvertrages die Handwerkersicherheit in Höhe des gesamten potentiellen Auftragsvolumens verlangen. Ein solches Verlangen wird den Verbraucher überraschen. Er wird oft nicht in der Lage sein, entsprechende Sicherheiten zu stellen, da seine Liquidität durch die Bauinvestition erschöpft ist.

Stellt der Verbraucher die Sicherheit nicht innerhalb angemessener Frist (10 Tage), kann der Bauunternehmer die Erbringung der Leistung verweigern oder sogar den Vertrag kündigen. Im Falle der Vertragskündigung kann der Werkunternehmer dann den gesamten Werklohn abzüglich der ersparten Aufwendungen ersetzt verlangen. Dies stellt ein ganz erhebliches Risiko für den Verbraucher dar.

Mein Tipp:

Häuslebauern sollte bewusst sein, dass bei Einzelvergaben (Haus nicht aus einer Hand) jeder Werkunternehmer eine Bürgschaft verlangen kann. Dies sollte der Bauherr vorab mit seiner Bank besprechen. Ansonsten droht durch Kündigung der Unternehmer großer Schaden.