Die Steuerschulden des Verkäufers

Der deutsche Fiskus verlangt auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung eine Steuer. Dies dürfte jedem bekannt sein. Schließlich handelt es sich bei der Grundsteuer um eine der ältesten bekannten Steuerarten.

Grundsteuer eine der ältesten bekannte Steuerarten.

Die gesetzliche Grundlage der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz (GrStG). Wird ein Grundstück verkauft und das Eigentum an diesem übertragen, geht die Grundsteuerverpflichtung auf den neuen Eigentümer über – außer einer evt. Spekulationssteuer natürlich.

Was passiert mit Steuerschulden des Grundstücksverkäufers?

Hier befindet sich eine Regelung im Grundsteuergesetz, die sehr eindeutig, gleichzeitig aber auch sehr irreführend ist.

§ 11 Abs. 2 GrStG sieht eine zeitlich beschränkte persönliche Haftung des Grundstückserwerbers vor:

㤠11 (2) Grundsteuergesetz

Wird ein Steuergegenstand ganz oder zu einem Teil einer anderen Person übereignet, so haftet der Erwerber neben dem früheren Eigentümer für die auf den Steuergegenstand oder Teil des Steuergegenstandes entfallende Grundsteuer, die für die Zeit seit dem Beginn des letzten vor der Übereignung liegenden Kalenderjahres .

Das gilt nicht für Erwerber aus einer Insolvenzmasse und für Erwerbe im Vollstreckungsverfahren.“

Aus dieser Vorschrift könnte der Grundstückserwerber also entnehmen, dass das Risiko seiner Mithaftung für die Grundsteuer zeitlich beschränkt ist und zwar auf das Kalenderjahr vor der Übereignung. Diese Sicherheit ist aber trügerisch.

Sicherheit des § 11 (2) GrStG ist trügerisch!

Was im Grundsteuergesetz nicht wirklich nachlesbar ist, ist die Tatsache, dass das Grundstück selbst als Haftungsmasse für diese Grundsteuer zeitlich unbegrenzt dem Fiskus zur Verfügung steht.

Das Verwaltungsgericht Potsdam hatte mit Urteil vom 20.12.2013 – 11 K 692/09 – einen Fall zu entscheiden, in welchem eine Gemeinde die Zwangsvollstreckung wegen nicht bezahlter Grundsteuern des Voreigentümers/Verkäufers in das nunmehr im Eigentum des Käufers stehende Grundstück betreiben wollte. Diese Inanspruchnahme des Grundstücks erfolgt durch einen Duldungsbescheid.

Nach Auffassung des Verwaltungsgerichtes ist diese Duldungspflicht nicht nur auf Grundsteuern beschränkt, die für die Zeit seit dem Beginn des letzten Kalenderjahres vor der Übereignung zu entrichten waren (§ 11 (2) GrStG). Denn diese zeitliche Beschränkung der persönlichen Haftung findet auf die dingliche Haftung des § 12 GrStG keine Anwendung.

Beschränkung der persönlichen Haftung gilt nicht für die dingliche Haftung

Auch wenn dies so nicht im Gesetz beschrieben ist, ergäbe sich dies aber aus der Gesetzessystematik. Diese unterscheide zwischen Steuerschuldnerschaft (§ 10 GrStG), der persönlichen Haftung des Grundstückserwerbers (§ 11 Abs. 2 GrStG) und der dinglichen Haftung des Grundstücks (§ 12 GrStG).

Die Duldungsverpflichtung hinsichtlich einer Zwangsvollstreckung in das Grundstück ist akzessorisch und setze daher lediglich voraus, dass der zugrundeliegende Steueranspruch festgesetzt, fällig und vollstreckbar ist. Mit dieser Rechtsprechung steht fest, dass die zeitliche Haftungsbeschränkung des §§ 11 Abs. 2 GrStG in den meisten Fällen nicht wirklich beruhigen kann.

Wie kann man sich schützen?

Dies dürfte schwierig sein. Rückstände von öffentlichen Lasten bei Grundstücken sind für den Erwerber regelmäßig nicht erkennbar. Auch eine Anfrage bei der zuständigen Gemeinde bezüglich der Zahlung von Grundsteuern dürfte nichts bringen, da die Gemeinde aufgrund des Steuergeheimnisses keine Auskunft geben darf.

Der Eigentümer des Grundstücks selbst kann von der zuständigen Gemeinde oder vom Finanzamt aber einen Auszug vom Grundsteuerkonto verlangen. Insoweit könnte der Käufer den Erwerb der Immobilie davon abhängig machen, dass der Verkäufer einen entsprechenden aktuellen Steuerkontoauszug vorlegt.

Abschließender Hinweis:

Natürlich besteht in den Fällen, in welchen der Immobilienkäufer auf Zahlung der Grundsteuerschulden des Verkäufers in Anspruch genommen wird, ein Rückgriffsanspruch gegen diesen Verkäufer. Wenn dieser aber schon die Grundsteuern nicht bezahlt hat, besteht häufig auch die Gefahr, dass der Rückgriff seitens des Käufers fruchtlos bleibt.