Die Unwirksamkeitsfalle – Kein Vertrag, keine Ansprüche!

Schlecht gemachte Verträge, die einen Grundstückskauf mit beinhalten, können zu einer bösen Falle für den Kunden werden. Denn solche Verträge müssen notariell beurkundet werden, und zwar umfassend. Ist eine Absprache zwischen den Parteien nicht mit beurkundet worden, oder hat der Notar bei der Beurkundung einen Fehler gemacht, ist der gesamte Vertrag unwirksam!

Notariell zu beurkunden sind zum einen alle Bauträgerverträge. Denn dabei findet immer auch eine Übertragung von Eigentumsrechten statt. Aber auch alle anderen Verträge, bei denen der Grundstückskauf zwingend mit einem Bauvertrag verknüpft sein soll, müssen sowohl hinsichtlich des Verkaufs wie auch hinsichtlich der vereinbarten Werkleistung vollständig beurkundet werden. Denn wenn der Verkäufer des Grundstücks den gleichzeitigen Abschluss eines Bauvertrags zur Bedingung für den Verkauf macht, ist dieser Bauvertrag rechtlich so eng mit dem Verkauf verbunden, dass auch dafür eine vollständige Beurkundung zwingend ist. Dabei können auch der Verkäufer und das Bauunternehmen unterschiedliche Personen oder Firmen sein.

Auch nach einem wirksamen Vertragsschluss ist Vorsicht geboten. Der Kunde sollte sich auf Änderungen nur einlassen, wenn auch diese notariell beurkundet werden. Denn ohne Beurkundung ist die Änderung nicht wirksam vereinbart. In der juristischen Literatur gibt es sogar Autoren, die vertreten, dass die unwirksame nachträgliche Vereinbarung den gesamten Vertrag sozusagen in den Abgrund reißt, also auch den wirksam notariell beurkundeten Teil. Das halte ich für viel zu weitgehend, jedenfalls dann, wenn es um ein Nachjustieren von einigen Details der Bauausführung geht. Wird allerdings der Vertrag nachträglich mit einer nicht beurkundeten Änderung mehr als nur in Bezug auf einige Details geändert, dann spricht in der Tat einiges dafür, dass der gesamte Vertrag unwirksam geworden ist.

Mängel bei der Vollständigkeit der Beurkundung können verschiedene Ursachen haben. Vielleicht ist der Bauträger oder Verkäufer sehr unerfahren und nimmt es nicht so genau oder ist einfach überfordert. Vielleicht hat auch der Notar in einer vermeintlichen Routineangelegenheit nicht so gut aufgepasst und übersieht zum Beispiel, dass die Anlagen zum Vertrag nicht vollständig sind. Nicht auszuschließen ist aber auch, dass ein krimineller Bauträger es geradezu darauf anlegt, einen unwirksamen Vertrag zu schließen.

Wenn es dann zu Streitigkeiten über Mängel der Bauleistung kommt, kann der Kunde in eine ganz üble Situation geraten. Er hat seine vertraglichen Verpflichtungen bislang vollständig erfüllt, aber auch vollkommen zu Recht Mängelansprüche geltend gemacht. Nun kommt es zum Prozess, und auf einmal taucht die Frage auf, ob nicht der gesamte Vertrag wegen unvollständiger oder sonst mangelhafter Beurkundung nichtig ist. Trotz vermeintlich eindeutiger Ausgangslage geht der Prozess verloren, und der Bauträger reibt sich die Hände, dass er einen lästigen Kunden los ist, der so dreist ist, auf eine korrekte Erfüllung des Vertrags zu bestehen. Dass der Kunde womöglich noch einen Schadensersatzanspruch gegen den Notar hat, ist dann nur ein schwacher Trost. Denn der Kunde muss den Nachweis führen, dass der Notar einen Fehler gemacht hat, und seinen Anspruch gegen den Notar muss er dann womöglich in einem weiteren riskanten und kostenträchtigen Prozess verfolgen.

Dennoch möge bitte jeder Kunde die Nerven behalten, wenn Streit um die Wirksamkeit des Vertrages droht. Denn es ist zwar klar, dass die gesetzlichen Regelungen zur Beurkundung zwingendes Recht sind. Zweck dieser Vorschriften ist die Sicherheit und Verlässlichkeit des Rechtsverkehrs in Grundstücksangelegenheiten. Diese Regelungen kann man nicht mit Verweis auf Treu und Glauben für unbeachtlich erklären. Jedoch betont der BGH in ständiger Rechtsprechung den Grundsatz, „wonach im Zweifel derjenigen Auslegung der Vorzug gebührt, die die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts vermeidet“. Insbesondere bei bloßen und offensichtlichen Versehen der Parteien soll der Vertrag Bestand haben. Das gilt etwa bei Falschbezeichnungen im Vertrag, wenn die Parteien den Fehler im Vertrag nicht bemerkt haben, aber nachgewiesen ist, dass beide Parteien bei Beurkundung des Vertrags übereinstimmend etwas anderes gemeint haben.

Und die Moral von der Geschicht: Wenn es zum Streit um die Wirksamkeit des Vertrages kommt, braucht der Kunde einen mit vollem Einsatz kämpfenden Anwalt. Viel besser ist daher, gleich einen vollständigen und wirksamen Vertrag zu schließen. Natürlich kostet auch die anwaltliche Beratung vor Vertragsschluss Geld. Aber angesichts der nervlichen und finanziellen Belastung im Fall eines Streits um die Wirksamkeit des Vertrags halte ich das für eine sehr kluge Investition.