Immobilienkauf in Sonderlage

Vorsicht bei Objekt an Privatweg oder im Außenbereich

Haus kaufen ist einfach: Die Bank finanziert, der Notar beurkundet, und fertig ist die Angelegenheit. Eine böse Überraschung gibt es dann, wenn der Käufer anschließend feststellen muss, dass er das gekaufte Haus nicht umbauen und womöglich noch nicht einmal modernisieren darf, denn es befindet sich in einer Sonderlage. Und dabei hat der Verkäufer nichts arglistig verschwiegen, der Notar hat ordnungsgemäß belehrt, und auch dem Makler ist kein Vorwurf zu machen. Dann kann weder der Vertrag rückabgewickelt werden, noch gibt es Schadensersatz.

Sonderlage: Privatweg

Liegt das Wunschobjekt an einem Privatweg ohne Widmung für den öffentlichen Verkehr? Auch Straßen im Privatbesitz der Anrainer können für den öffentlichen Verkehr gewidmet sein. Dazu sollte der Kaufinteressent aber eine klare und eindeutige Auskunft des Verkäufers oder des Maklers einholen.

Falls es keine Widmung der Privatstraße für den öffentlichen Verkehr gibt, muss der Kaufinteressent darauf achten, dass in den Grundbüchern aller Wegegrundstücke bis zur nächsten öffentlichen Straße zugunsten des Hausgrundstücks ein Wegerecht als sogenannte Grunddienstbarkeit eingetragen ist. Und für die Versorgung mit Strom, Wasser, Abwasser und eventuell Gas sind ebenfalls Grunddienstbarkeiten in Form eines Leitungsrechts erforderlich.

Neben den privatrechtlichen Grunddienstbarkeiten sollten spiegelbildlich öffentlich-rechtliche Baulasten vorhanden sein. Dazu ist eine Erkundigung beim Bauamt erforderlich. Dort wird das sogenannte Baulastenverzeichnis geführt. Fehlt es an einer Baulast, ist aber eine entsprechende Grunddienstbarkeit vorhanden, so ist in manchen Fällen die Baulast verzichtbar oder kann nachträglich erwirkt werden.

Was aber, wenn weder Dienstbarkeit noch Baulast vorhanden sind? Dann gilt das Grundstück im baurechtlichen Sinne als nicht erschlossen. Und das hat die schwerwiegende Folge, dass das Bauamt weder einen Neubau noch einen Umbau genehmigen darf. Und baut der Eigentümer eines genehmigten Altbaus diesen um, obwohl im rechtlichen Sinne die Erschließung nicht gesichert ist, erlischt sogar der Bestandsschutz aus der Genehmigung für den Altbau! Das kann zum vollständigen Abriss führen!

Für Nicht-Juristen ist das nicht ganz einfach zu verstehen. Da gibt es eine Straße, über die täglich der Verkehr rollt. Und vielleicht ist da auch ein privater Verein, der sich um die Wasserversorgung kümmert. Aber ohne öffentliche Widmung oder Grunddienstbarkeiten ist in rechtlicher Hinsicht die Erschließung nicht gesichert, und dann, nochmal, darf das Bauamt keine Genehmigung erteilen.

Zwar kann womöglich der Eigentümer sein Grundstück mit dem genehmigten vorhandenen Haus ungehindert erreichen. Denn in den meisten Fällen wird er sich gegenüber den Eigentümern der anderen Wegegrundstücke auf das sogenannte Notwegerecht berufen können. Aber dieses Notwegerecht stellt im baurechtlichen Sinne keine gesicherte Erschließung dar. Den Bestand zu erhalten ist möglich und zulässig. Umbau, Erweiterung oder gar Neubau sind aber nicht genehmigungsfähig.

Sonderlage: Außenbereich

Mit der größten Vorsicht sind Angebote für einzeln in der Landschaft stehende Wohnhäuser zu genießen. Denn in dieser Sonderlage geht baurechtlich betrachtet fast gar nichts. Für Bauwerke außerhalb der geschlossenen Ortslage sind die Bestimmungen im Baugesetzbuch maßgeblich. Im sogenannten Außenbereich ist Wohnnutzung nur in sehr, sehr eng begrenzten Ausnahmefällen zulässig. Ein wesentliches Motiv für die gesetzliche Regelung ist, eine Zersiedelung der Landschaft zu vermeiden. Ein Vorhaben, dass „die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt“, ist nicht zulässig.

Ein modernisierender Umbau und erst recht eine maßvolle Erweiterung eines Wohnhauses im Außenbereich ist deshalb nur unter strengen Voraussetzungen und nur für Eigennutzer möglich. Der Antragsteller muss das Objekt als Hauptwohnsitz nutzen. Eine Nutzung als Zweitwohnsitz oder als Wochenend- und Ferienhaus reicht nicht, um Änderungen genehmigungsfähig zu machen.

Wer also damit liebäugelt, das einsame Haus am See zu kaufen, sollte prüfen, ob vielleicht der Verkäufer noch den gewünschten Umbau beantragen und durchführen lassen kann. Das geht natürlich nur mit einer entsprechenden vertraglichen Gestaltung zwischen Käufer und Verkäufer.