Privatstraßen oder Gemeinschaftsflächen mit Streitpotenzial

Gemeinschaft ohne Regeln

Bereits seit rund 50 Jahren werden kleinere Wohngebiete häufig über Privatstraßen erschlossen. Nicht selten sind auch Gemeinschaftsflächen, Parkplätze oder so genannte Garagenhöfe vorhanden, für die nur ganz spärliche Regeln im Hinblick auf das Miteinander, die Nutzung und/oder Instandhaltung existieren bzw. geschaffen werden. Selbst bei notariell beurkundeten Erwerbsverträgen fehlen häufig Vorgaben und Regelungen für diese Gemeinschaft.

In den ersten Jahren nach der Erschließung und Ingebrauchnahme fällt dies häufig nicht auf. Umso schwieriger wird es jedoch, wenn später unterschiedliche Auffassungen über Art und Umfang von Instandhaltungsmaßnahmen zu Tage treten.

Die Bruchteilsgemeinschaft

Rechtlich handelt es sich bei diesen Eigentümergemeinschaften um eine Bruchteilsgemeinschaft. So wird nicht selten neben dem Eigentum an dem mit dem Wohnobjekt zu bebauenden Grundstück Bruchteilseigentum an Privatstraßen und Gemeinschaftsflächen begründet. Viele Erwerber unterschätzen zunächst, dass sie so Mitglied einer Eigentümergemeinschaft werden. Je mehr Mitglieder diese hat, desto schwieriger wird deren Organisation. Anders als bei WEG-Gemeinschaften fehlt es häufig bereits an der Festlegung einer Verwaltung. Viele Eigentümer haben oft nur das eigene Hausgrundstück im Blick und es kümmert sie zunächst wenig, was aus den miterworbenen Gemeinschaftsflächen wird. In den notariellen Grundstückskaufverträgen finden sich auch nur selten Regelungen, die entsprechende Aufgaben und Anforderungen der Gemeinschaft betreffen.

Selbst wenn die Gemeinschaftsflächen den Mitgliedern einer WEG gehören sollten, finden sie sich in der Teilungserklärung der WEG oft nicht wieder. Sie sind deshalb in bestehende Regelungen der WEG-Gemeinschafts-Verwaltung zumeist nicht unmittelbar eingebunden.

Entscheidungen der Gemeinschaft

Wichtig ist, dass die Gemeinschaft zusammenfindet und Entscheidungen trifft. Wie alles geregelt werden kann, ist im BGB zu finden. So kann wie dort vorgesehen mehrheitlich eine der „Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden“ (BGB §745). Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands steht den Teilhabern gemeinschaftlich zu (BGB §744). Die vereinbarten Regelungen über Verwaltung und Benutzung gelten auch im Verhältnis zu sogenannten Sondernachfolgern, also beispielsweise Käufern von Bruchteilseinheiten. Bei Grundstücken gilt das allerdings nur, wenn eine entsprechende Belastung im Grundbuch eingetragen ist. In der Praxis geschieht das jedoch kaum. Und so können sich Probleme verstärken, weil der Inhalt bestehender Absprachen und Einigungen weder schriftlich niedergelegt, was ja gar nicht zwingend geboten ist, noch im Grundbuch des Miteigentums-Anteils eingetragen wurde.

Schwierigkeiten bei eiligen Maßnahmen

Kompliziert wird es, wenn aus Sicht Einzelner dringender Handlungsbedarf gegeben ist. Folgender Fall beschäftigte das Landgericht Münster. Ausgelöst wurde er durch unterschiedliche Auffassungen über Art und Umfang der Sanierung einer aus ca. 20 Garagen bestehenden Gemeinschaft mit einer einheitlichen Flachdachkonstruktion. Ein Eigentümer wollte die Gesamt-Instandsetzung der Dachfläche veranlassen, weil es stark hineinregnete. Man war jedoch über die Art und Weise der Sanierung uneins. Sein Handeln sah er in Übereinstimmung mit der internen Regelung der Gemeinschaft, nach der jedem Miteigentümer das Recht zusteht, die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßnahmen zu treffen. Dabei kann er von den Miteigentümern verlangen, dass diese ihre Einwilligung im Voraus erteilen (§ 744 II BGB). Gelingt dies nicht, kann der einzelne die notwendigen Arbeiten veranlassen und dann Aufwendungsersatz (§ 748 BGB) oder sogar zugehörigen Vorschuss (§ 748 BGB) von jedem Miteigentümer verlangen, aber jeweils nur nach dem Verhältnis der Anteile.

Im konkreten Fall war es nicht möglich gewesen, die Einwilligung der anderen 19 Miteigentümer einzuholen. Sie wurden (allerdings im falschen Verfahren) gerichtlich in Anspruch genommen. Der beauftragte Dachdeckerbetrieb bestand ja darauf, dass die Gesamt-Instandsetzungsarbeiten von dem auch insgesamt bezahlt werden, der den Auftrag erteilt hatte. Bis so das Geld zusammengekommen war, dauerte es Jahre, die Garagen blieben solange unsaniert.

Erhebliche Kostenbelastung möglich

Ganz schwierig kann es werden, wenn im Bereich von Gemeinschaftsflächen beispielsweise Abwasserleitungen oder Fernwärmeleitungen verlegt sind, die nach einer gewissen Zeit einer grundhaften Sanierung bedürfen. Auch Unterhalt und Wartung der Privatstraßen und Verkehrssicherungspflichten sind Aufgaben, denen sich solche Bruchteilsgemeinschaften stellen müssen. Die Kosten sind oft erheblich. Strukturen für die gemeinschaftliche Verwaltung und die Organisation etwaiger Beschlüsse der Gemeinschaft sind in aller Regel ebenso wenig vorhanden, wie ein Beauftragter, der die Abwicklung solcher Arbeiten organisiert und überwacht. Eine WEG-Verwaltung oder aber eine Institution wie einen Vereinsvorstand gibt es nicht. Hier ist der gute Wille aller Beteiligten gefragt. Dessen Grenzen zeigen sich häufig dann, wenn finanzielle Belastungen im Raume stehen.

Informationen einholen

Im Neubaubereich, also beim Erwerb von Grundstücksparzellen oder WEG-Miteigentumsanteilen, ist es für Verbraucher wichtig, den Erwerb solcher Miteigentumsanteile an Gemeinschaftsflächen nicht einfach zur Kenntnis zu nehmen. Es sollte nachgefragt werden, wie sich die Gemeinschaft organisieren und gemeinschaftliche Aufgaben realisieren soll. Sinnvoll ist, bereits in der Erwerbsphase auf eine mindestens schriftlich niederzulegende gemeinschaftliche Vereinbarung und Regelung zu drängen, einschließlich möglicher Eintragungen im Grundbuch. Das erspart später langwierige und komplizierte Debatten.

Beim Erwerb von Bestands-Objekten ist der Voreigentümer/Verkäufer erster Informant. Bei ihm ist konkret nachzufragen, wie mit bestehenden gemeinschaftlichen Flächen/Anlagen und deren Instandhaltung in der Vergangenheit umgegangen worden ist. Wurden im Frühjahr gärtnerische Arbeiten im Rahmen eines Nachbarschaftsteffens durchgeführt oder wurde gemeinsam ein Fachbetrieb beauftragt? Die Übergabe dazu etwa vorhandener Unterlagen sollte eingefordert werden. Wichtig ist zudem, das Vorhandensein entsprechender Eintragungen im Grundbuch zu prüfen und Klarheit darüber zu schaffen, welche Konsequenzen sich daraus ergeben können.