Wer eine Immobilie kauft, muss dabei auf vieles achten. Neben der Wahl der zu den eigenen Bedürfnissen passenden Immobilie und der finanziellen Planung spielen vor allem rechtliche Aspekte eine wichtige Rolle. Unwissenheit oder Fehler können hier zu erheblichen finanziellen Belastungen führen. Dieser Artikel beleuchtet die wichtigsten rechtlichen Fragen und gibt wertvolle Tipps dazu, wie sich typische Fehler von vornherein vermeiden lassen.
Rechtzeitig vom Anwalt beraten lassen
Ein Anwalt ist nicht nur der richtige Ansprechpartner, wenn es nach dem Immobilienkauf doch zu Problemen kommen sollte, sondern er kann bereits im Vorfeld eine wertvolle Hilfe sein. Da die Mehrzahl der privaten Immobilienkäufer wichtige Details beim Kaufvertrag übersieht, sollten Käufer sich im Vorfeld an eine Kanzlei mit Expertise wenden, wie sie unter https://www.groth-mueller.de/ zu finden ist. Die erfahrenen Anwälte können einen ihnen vorgelegten Vertrag auf versteckte Klauseln und Risiken prüfen und gegebenenfalls gemeinsam mit dem angehenden Käufer Änderungsvorschläge erstellen. Sie können auch den Grundbuchauszug analysieren und erkennen, wenn unerwartete Belastungen vorhanden sind. Eine anwaltliche Beratung vor dem Kauf kann somit vor Nachteilen bewahren, die sich später nicht mehr rückgängig machen lassen.
Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Übergabetermin müssen im Kaufvertrag klar und eindeutig formuliert sein. Sollte es nach dem Kauf zu rechtlichen Fragen oder Problemen kommen, ist der Gang zum Anwalt natürlich ebenfalls dringend zu empfehlen.
Der Blick ins Grundbuch – darauf kommt es an
Selbstverständlich darf nicht darauf verzichtet werden, sich den Grundbuchauszug vor dem Kauf einer Immobilie genau anzusehen. Eine Vielzahl der zum Verkauf stehenden Immobilien geht mit Eintragungen einher, die beim Käufer später für Überraschungen sorgen können.
Aus dem Grundbuch werden nicht nur Eigentumsverhältnisse und Belastungen wie zum Beispiel Hypotheken oder Grundschulden sichtbar. Darüber hinaus können dort nämlich unter anderem auch Wegerechte, Wohnrechte oder ein Vorkaufsrecht eingetragen sein. Diese Eintragungen können die Möglichkeiten zur Nutzung der Immobilie und damit letztlich ihren Wert deutlich beeinflussen.
Ein Anwalt kann bei der genauen Interpretation der Grundbucheinträge helfen und dem potenziellen Käufer genau erklären, was diese bedeuten. Manche Grundbucheinträge scheinen zunächst keine großen Auswirkungen zu haben, können sich aber zum Teil nach Jahren als großes Problem herausstellen.
Versteckte Mängel am gekauften Haus
Ein erst nach dem Kauf erkannter Mangel kann mit erheblichen Kosten und rechtlichen Konflikten einhergehen. Grundsätzlich gilt auch beim Immobilienkauf das Gewährleistungsrecht. Allerdings muss der Verkäufer nicht in allen Fällen für die Behebung der Mängel aufkommen. Es gibt nämlich drei verschiedene Arten von Mängeln:
- offener Mangel
- versteckter Mangel
- arglistig verschwiegener Mangel
Der offenen Mangel
Der offene Mangel ist bei der Besichtigung der Immobilie sofort erkennbar. Hier könnte es sich beispielsweise um eine kaputte Fensterscheibe oder beschädigten Bodenbelag handeln. Da solche Mängel offensichtlich sind, ist der Verkäufer nicht dazu verpflichtet, gesondert darüber aufzuklären.
Der versteckte Mangel
Versteckte Mängel werden erst nach dem Kauf ersichtlich. Teilweise kann es noch Jahre später passieren, dass der Käufer bemerkt, dass das Haus beim Kauf nicht in dem einwandfreien Zustand war, den er angenommen hat. Beim Privatkauf ist es hier in der Regel schwierig, Ansprüche geltend zu machen. Hierfür muss nachgewiesen werden, dass der Verkäufer vom Mangel gewusst hat. Gegebenenfalls ist eine anwaltliche Beratung sinnvoll, um herauszufinden, ob Chancen bestehen.
Der arglistig verschwiegene Mangel
Wenn dem Verkäufer ein Mangel bewusst ist und er diesen trotzdem verschweigt, kann der Käufer später auf Schadensersatz klagen. Zu den häufigsten Fällen zählen hier feuchte Wände und nicht sofort ersichtlicher Schimmelbefall. Hat der Verkäufer vorsätzlich falsche Angaben gemacht, handelt es sich um eine arglistige Täuschung. In einem solchen Fall kann unter Umständen auch die Rückabwicklung des Kaufvertrags möglich sein.
Finanzierung durch die Bank im Vorfeld genau klären
In Deutschland werden die meisten Immobilienkäufe mit Bankkrediten finanziert. Es ist wichtig, dass diesbezüglich vor dem Unterzeichnen des Kaufvertrags alles gut geplant ist. Besteht nämlich die Möglichkeit, dass eine Bank später doch noch von ihrem Finanzierungsangebot zurücktritt, kann der Käufer trotzdem an den Vertrag gebunden sein, was ihn in erhebliche finanzielle Schwierigkeiten bringt. Vor dem Vertragsabschluss muss die Finanzierung daher geklärt und schriftlich durch die Bank bestätigt sein.
Zukünftige Zinsänderungen beachten
Nach Ende der Laufzeit eines Immobilienkredits kann es zu Zinsänderungen kommen. Dies müssen Immobilienkäufer einplanen, um später nicht auf einmal über ihre Verhältnisse hinaus belastet zu sein. Eine umfassende Finanzberatung kann im Vorfeld helfen, passende Strategien zur Zinssicherung zu entwickeln und langfristig zu planen.
Die Nebenkosten angemessen berücksichtigen
Es ist nicht nur der Kaufpreis der Immobilie, bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden muss. Hinzu kommen nämlich erhebliche Nebenkosten, die bei der Finanzierung auf jeden Fall zu bedenken sind:
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
- Maklergebühren
- Grunderwerbsteuer
- Kosten für Gutachten und Prüfdienstleistungen
- Renovierungskosten
Da durch diese zusätzlichen Ausgaben hohe Beträge zusammenkommen können, ist eine detaillierte Kalkulation im Vorfeld wichtig. Gegebenenfalls ist die Zusammenarbeit mit einem Finanzberater sinnvoll, denn dieser kann die gesamte Belastung in der Regel realistisch einschätzen und dabei helfen, eine solide Finanzierung sicherzustellen. So kann der Immobilienkauf stressfrei abgewickelt werden und unangenehme finanzielle Überraschungen werden vermieden.
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