Maklerrecht

Was muss man beim Erwerb einer Immobilie vom Makler beachten?

Das Maklervertragsrecht ist gesetzlich nur in wenigen Paragrafen des BGB geregelt und daher in weitem Umfang durch die Rechtsprechung bestimmt. Hier sollen ein paar typische Streitpunkte dargestellt werden.

Vertrag zustande gekommen?

Nur äußerst selten gibt es einen von beiden Seiten unterschriebenen schriftlichen Maklervertrag. Im Privatkundengeschäft kommt das fast gar nicht vor. Ein Makler, der sein Honorar verlangt, muss darstellen, dass sich ein Vertragsschluss aus den Umständen ergibt. So muss er nachweisen, dass er dem Kunden eine Maklerleistung angeboten und das dafür anfallende Maklerhonorar benannt hat.

Wenn jemand in Kenntnis des Provisionsverlangens eine Maklerleistung in Anspruch nimmt, geht die Rechtsprechung davon aus, dass jedenfalls dann ein Maklervertrag geschlossen worden ist. Dafür muss kein Besichtigungstermin durchgeführt werden. Schon bei Bitte um einen Besichtigungstermin durch den Kunden, der darauf vom Makler die Adresse des Objekts benannt bekommt, wird im Regelfall vom Abschluss eines Maklervertrags auszugehen sein.

Widerruf

Bei per Internet und E-Mail geschlossenen Verträgen besteht ein Widerrufsrecht des Privatkunden. Hierzu ist noch keine obergerichtliche Rechtsprechung bekannt, so dass diesbezüglich eine gewisse Unsicherheit über die praktische Handhabung besteht.

Vertragsinhalt

Schwierig kann auch die Frage sein, auf welches Objekt sich ein Maklervertrag bezieht. Hat der Kunde ein Exposé des Maklers erhalten, das sich auf ein konkretes Objekt bezieht, und zeigt der Makler diesem Kunden dann noch weitere Objekte, ist nicht automatisch eine Maklerprovision auch für die weiteren Objekte vereinbart. Zur Sicherung seines Provisionsanspruchs tut der Makler gut daran, sich vor der Besichtigung weiterer Objekte vom Kunden schriftlich bestätigen zu lassen, dass ein Provisionsanspruch auch bei Ankauf des zusätzlich besichtigten Objekts entsteht.

Reservierungsgebühren

Reservierungsgebühren sind offenbar nicht kleinzukriegen, aber fast immer unwirksam. Die Vereinbarung soll dem Makler eine Vergütung sichern, auch wenn es nicht zu einem provisionspflichtigen Kauf kommt. Eine Reservierungsgebühr muss jedenfalls dann notariell beurkundet werden, wenn sie 10 Prozent und mehr der möglichen Maklerprovision ausmacht.

Und auch eine niedrigere Gebühr ist nur dann wirksam, wenn der Kunde einen konkreten Vorteil als Gegenleistung erhält. Dafür reicht regelmäßig nicht das Versprechen des Maklers, das Objekt für eine gewisse Zeit niemand anderem anzubieten. Denn da ein Vertrag über das Kaufobjekt nur mit notarieller Beurkundung wirksam werden kann, kann der Makler sein Versprechen jederzeit brechen, ohne irgendwelche Sanktionen befürchten zu müssen.

Der Makler muss also darstellen und nachweisen können, inwieweit ausnahmsweise die Zahlung der Reservierungsgebühr dem Kunden einen konkreten und rechtlich erheblichen Vorteil verschafft. Und als allgemeine Geschäftsbedingung immer unwirksam ist eine Bestimmung, nach der der Makler die Reservierungsgebühr auch dann behalten darf, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt, obwohl den Maklerkunden dafür keine Verantwortung trifft.

Identität

Schwarze Schafe gibt es nicht nur unter Maklern, sondern auch unter Maklerkunden. Da schließt die Ehefrau den Vertrag mit dem Makler und nimmt den Besichtigungstermin wahr, und dann kaufen der Ehemann oder die Eltern. In solchen Fällen kann der Makler sich häufig mit Erfolg auf die wirtschaftliche Identität der handelnden Personen berufen und seinen Provisionsanspruch durchsetzen.

Das gilt auch im geschäftlichen Bereich. Wenn eine Gesellschaft Maklerkunde ist, und eine andere dann kauft, kann es für das Maklerhonorar entscheidend auf die Frage ankommen, welche persönlichen oder rechtlichen Verbindungen zwischen den beiden Gesellschaften bestehen.

Kongruenz

Ein häufiger Streitpunkt ist auch, ob ein Honoraranspruch des Maklers besteht, wenn nach längerer Funkstille zwischen den Parteien doch noch ein Kaufvertrag über das vom Makler nachgewiesene Objekt zustande kommt. Bei einem zeitlichen Abstand von einem Jahr zwischen Nachweis und Abschluss des Kaufvertrags geht die Rechtsprechung regelmäßig davon aus, dass zwischenzeitlich die Kauf- oder Verkaufsabsicht aufgegeben wurde. Der spätere Abschluss gilt dann als neues Geschäft, für das die ursprüngliche Maklertätigkeit nicht ursächlich war. Dann gibt es auch keinen Provisionsanspruch.

Kann der Makler aber nachweisen, dass einfach die Verhandlungen über das Objekt zäh und langwierig waren, aber immer weiter gegangen sind, kann auch bei einem Abschluss nach längerer Zeit ein provisionspflichtiges Geschäft vorliegen. Ähnlich ist die Betrachtung bei Abweichung zwischen Angebots- und Kaufpreis.

Bei erheblicher Abweichung geht die Rechtsprechung von einem neuen, nicht provisionspflichtigen Geschäft aus. Kann der Makler aber darstellen, dass wegen der Umstände des konkreten Geschäfts die Preisabweichung plausibel ist und gewissermaßen eine notwendige Justierung darstellt, kann auch bei einer Abweichung von um die 20 Prozent ein Provisionsanspruch gegeben sein.